권리금이란? 주장하는 방법은

한 곳에서 장사를 하다가 다른 곳으로 옮기게 된다면?

새로운 곳에서 또 자리잡기 위한 시간과 비용이 들어가겠죠.

건물주가 직접 장사를 하는게 아닌 이상 장기적으로

임대기간을 보장 받으면서 사업을 하기란 불가능에 가깝습니다.

 

 

 

임대 보호 기간이 지날 때마다 새로운 곳에서

자리 잡기 위해 매번 시간과 비용을 쓰시는건 부담스러우실 텐데요.

장사를 하면서 쌓은 유무형적 가치를 다음 사람에게

넘기고 그에 대한 대가를 받아 새로운 곳에서 다시

사업을 시작하는 것이라면 또 다르시겠죠.

 

상가임대차보호법에서는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다.

예전에는 관행상으로 여겨져 오던 것들이었는데요.

법으로 보호 받지 못하다 보니 임차인이 쌓은 가치임에도

중간에 건물주가 가로채는 경우가 상당히 많았습니다.

 

 

 

2015년 권리금 조항이 신설되면서 임차인들이 자신이 쌓은

권리를 회수하고 나갈 수 있게된 것 인데요.

 

상임법 제10조의4 건물주는 임대차기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 사유 없이 방해할 수 없다.

 

 

 

여기서 말하는 '정당한 사유'는 무엇일까요?

 

- 새로운 사람이 차임 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우 - 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 (주어가 없기 때문에 하급심에서는 위 조항에 대한 판결이 갈리기도 하는데요. '아니한 경우'가 과거형이기 때문에 기존 임차인으로 보는게 타당하다고 볼 수 있습니다.) - 임대인이 선택한 신규 임차인과 세입자가 권리양도양수 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우   등등 여러가지 이유가 있습니다.

건물주 측에서 새로운 계약을 체결해줄 수 없다고 주장하는

이유는 다양하지만 주로 임대료 인상, 재건축 등의 이유가 있습니다.

하지만 재건축의 경우에도 정당하다고 판단 받는 상황은 따로 있으며, 

임대료 인상의 경우에도 '현저히 고액'의 차임을 요구하는 경우

권리금 회수 방해행위에 규정 됩니다.

 

 

 

만일 임대인의 방해로 손해가 발생했다면 법적으로

대응을 하셔야 하는데요. 방해행위만 입증하면 될 것 같지만

생각보다 재판부에서는 많은 부분을 판단하게 됩니다.

예를 들면 신규 임차인을 얼마나 적극적으로 주선했는지 등

임차인의 의무도 잘 지켰는지를 따져보는 것 입니다.

 

의뢰인 : 임차인 A씨 업종 : 약국

 

2011년부터 지방 소재 상가건물을 임차해 약국을 운영하던 A씨.

오랫동안 장사할 수 있을 것이라고 생각했지만

건물주가 바뀐 뒤 상황은 달라졌습니다.

만기 시 상가를 명도하라는 통보를 듣게된 것 인데요.

 

 

 

조금 더 장사하고 싶은 마음에 대화를 통해 연장해보려 했지만

임대인의 의지는 확고했습니다. 이에 그동안 영업하며

쌓아온 권리금을 회수하고 나가야겠다고 결정했는데요.

 

새로운 사람을 구해 신규 계약 체결을 요청했지만

건물주는 계약갱신요구권이 없는 임차인은 권리금도

회수할 수 없다고 주장하며 이를 방해했습니다.

 

 

 

결국 손해가 발생한 A씨는 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을

제기했습니다. 본 사무소는 분쟁 초기부터 함께하며

모아온 증거를 기반으로 건물주의 주장에 이유없음을 입증했습니다.

당시 이와 관련된 대법원 판례가 없었기 때문에

갱신권 여부에 따라 권리금 회수 기회 보호 여부가

하급심에서는 갈리기도 했는데요.

따라서 더욱 철저한 준비가 필요했습니다.

 

 

 

'건물주는 세입자에게 약 1억 4,000만 원을 배상하라.'

 

2018년 11월, 담당 재판부는 임차인의 전부승소를 선고했습니다.

본 사무소가 주장했던 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회는

다르게 적용되야 한다는 의견을 인정한 것 입니다.

 

 

 

2019년 5월 16일, 대법원에서는 장기임차인이라 하더라도

권리금 회수 기회는 보호 되어야 한다고 판결했습니다.

 

하지만 위의 결과가 권리금 소송은 임차인이 무조건 승소한다는 것을

뜻하진 않습니다. 임차인을 보호하기 위해 존재하는 권리금 조항이지만

분쟁이 발생했을 때 어떻게 준비하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

법률전문가를 통해 상황에 맞는 대응을 하셔서 권리를 보호 받으시길 바랍니다.