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상가 세입자는 최초 계약일로부터 10년 이내에서는 마음껏 갱신을 요구할 수 있고, 나가야 하는 상황에서는 영업적 가치에 대한 금전적인 대가를 회수하고 나갈 수 있습니다. 이는 임차인의 권리로써 상가임대차보호법에서 그 근거를 찾을 수 있습니다. 그러나 갱신 및 권리금을 주장하기 위해서는 어느 정도 건물주 측의 협조가 필요한데요. 계약 도중에 건물주가 직접 상가를 사용하고 싶다고 주장하거나, 철거 통보를 하거나, 매매계약으로 인해 임대인이 변경된 경우, 갑작스러운 임대차계약 해지통보를 받은 경우 등에는 권리 주장에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

영업을 지속하고 싶은 경우에는

임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 건물주에게 갱신을 요청하시면 됩니다. 만일 이 기간 내 양측 모두 계약 조건 변경 등에 대해서 이야기가 오고가지 않고 만기일이 도과된 상황이라면 '묵시적 갱신'이 되었다고 판단합니다. 이때 전 임대차와 동일한 조건(면적, 위치 등)으로 다시 계약한 것으로 판단합니다.

임차인에게 귀책사유가 없다면 최초 계약일로부터 10년 간 갱신을 주장할 수 있으며(2018년 10월 16일 이전 계약에 대해서는 최대 5년 간 연장을 주장할 수 있습니다.), 만일 정당한 이유 없이 임대차계약 해지통보 및 갱신 거절을 받은 상황이라면 신속한 법률 검토가 필요한 상황입니다.

권리금을 회수하고 싶은 경우에는

임대료 종료 6개월에서 종료일 사이에 주장해야하며, 신규임차인을 구하고 양도양수계약을 맺고 건물주에게 주선하는 과정 및 신규임대차계약이 체결되기까지 일련의 과정이 이 기간 내에 이루어져야 하니 현실적으로는 그보다 조금 더 여유시간을 갖고 시작하는 것이 좋겠습니다. 분쟁의 소지가 다분한 상황이라면 약 7~8개월 정도 전부터 준비를 시작하시기 바랍니다.

이때도 마찬가지로 권리를 주장하기 위해서는 임차인에게 귀책사유가 있어서는 안됩니다. 3기 이상의 차임 연체, 무단 전대와 같은 사정이 있는 경우에는 주장이 어렵다는 점을 반드시 명심하시기 바랍니다. 그렇지 않고 임차인으로서 의무 이행을 성실히 하고, 결격사유도 없다면 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 방해를 할 수 없습니다.

갱신이든, 영업 가치 주장이든 임차인이 주장했을 때 건물주는 이유 없이 방해할 수 없다는 내용을 살펴보았는데요. 대표적인 방해 행위로는 '직접 사용하겠다.', '리모델링 하겠다.' 등이 있습니다.

그중에서도 임차인 J씨는 "OOOO"을 이유로 건물주에게 임대차계약 해지통보를 받고, 그간 쌓은 영업적 가치를 단 한푼도 회수하지 못하고 쫓겨날 위기에 처했는데요. 무엇 때문이었는지 자세히 알아보겠습니다.

2016년 10월, 경기도 지역에서 헬스장을 운영하던 임차인 J씨, 어느 날 갑자기 건물주는 이제 본인이 해당 상가를 다른 업종으로 변경하여 직접 사용할 예정이라는 말을 전했습니다. 이대로 내쫓겨나면 그간 쌓은 영업적 가치들을 잃는 것이고, 당장 생계 활동에도 문제가 되니 원만하게 협의점을 찾아보려고 노력했으나, 건물주는 신규 계약자를 데려오더라도 남은 2년만 가능하다는 점을 통보했습니다.

해당 조건으로는 도저히 신규임차인을 데려올 수 없었고, 결국 J씨는 상가 임대차 분쟁 전문가의 도움을 받아 임대인을 압박함과 동시에 영업 가치 회수를 위한 과정을 밟아나갔습니다. 이때 어렵게 신규 계약자를 찾아 양도양수계약을 진행했고, 건물주에게 주선하며 정당한 이유 없이 거절하는 것은 임차인의 권리금 회수 방해라는 점을 명확하게 고지했습니다.

그러자 2021년 11월 16일, 상가 소지주는 본인의 무리한 요구를 철회하고 J씨가 데려온 자와 신규임대차계약을 체결했습니다. J씨는 신규임차인으로부터 9천만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

이처럼 갑작스러운 임대차계약 해지통보를 받은 임차인이라면, 가장 먼저 본인이 어떤 권리를 주장할 수 있는지 알아야하고, 가진 권리 중 어떤 것을 주장하는 것이 유리한지를 알아야 합니다. 물론 이를 판단하는 과정이 쉽지만은 않습니다. 법을 100% 이해하고 적용시키기에는 내용 자체도 어렵지만, 개정을 통해 내용이 조금씩 변경되기도 하기 때문에 이 과정은 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋겠습니다.

임대차계약 해지통보 문제없이 진행하기

타인과의 관계에서 다툼이나 분쟁이

아예 사라지게 하는 것은 사실상 불가능합니다.

이를 피할 수 없다면, 잘 해결하는 방법을

아는 것이 중요하겠죠?

오늘은 사회의 다양한 분란의 모습 중

상가 임대인과 임차인 관계에서 나타날 수 있는

것들에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다.

상가 관련 분쟁에서 꼭 빠질 수 없는 것이

바로 임대차계약 해지통보 문제입니다.

일반적으로 장사를 시작하는 사람들은

몇 개월 혹은 몇 년 정도 짧게

운영하는 것을 목표로 하기 보다는

이왕 시작한 장사가 잘 되어서

가능한 오랜 기간 영업을 이어나가며

매출을 높이고 싶어 하는 경우가 많습니다.

그래서 법적으로도 임차인들이

계약 연장을 정당하게 요구할 수 있도록

법적으로 규정해두었습니다.

(참고 : 구법에 따르면 5년간 갱신요구가 가능하며

2018년 10월 16일 이후 최초 계약 혹은 갱신 된

계약에 한해서는 10년간 주장할 수 있습니다.)

만일 3기 이상의 연체나 무단전대

부정한 방식으로 임차한 경우,

임차인으로서 의무를 위반한 경우 등에는

임대차계약 해지통보가 가능합니다.

꼭 이러한 문제가 아니라도

계약이 끝나는 순간에는

다양한 분쟁이 발생할 수 있기 때문에

늘 조심하셔야 합니다.

임대인 B씨는 2015년 1월쯤 서울의 한 상가 점포를

이전 받아 기존 임차인 J씨와 2년의 계약을

체결하였습니다. 그러나 2016년 임차인 J씨는

건강상의 이유로 점포 운영이 더 이상은

힘들다는 뜻을 전하며 약속했던 임대차 기간보다

이른 계약 해지를 원했습니다.

임대인 B씨는 딱한 사정을 고려하여

J씨의 요구에 응해주었고,

영업 가치 회수가 용이하도록

신규임차인을 만나기까지 했습니다.

그러나 임대차 조건을 세세하게 따져보니

B씨에게 불리한 내용들이 있었고,

월차임도 사실상 해당 점포 시세에

크게 못 미치는 금액이었습니다.

그럼에도 불구하고 원만한 마무리를 위해

신규임대차계약을 체결해주었지만,

이후 임차인 J씨는 임대인 B씨를 상대로

손해배상청구의 소를 제기해옵니다.

B씨의 요구로 인하여 영업 가치를 전부 지급받지

못했다고 주장해 나선 것인데요.

분명 영업 가치를 줄이는 대신

월차임을 낮춰주고, 그만큼의 금전적인

보상을 하는 등의 과정이 있었기에

B씨는 명백하게 입증자료를 가지고

임차인 측의 주장에 반박해나갔습니다.

결국 법적 다툼이 진행될수록

본인 입장의 불리함을 느낀 J씨가 먼저

합의를 제안하였고, 소액의 배상금을

지급해주는 것으로 합의가 성립되었습니다.

http://sanggalawyer.com/?p=24735

이번 포스팅을 통해 임대차계약 해지통보

관련한 내용들에 대해서 알아보았는데요.

요즘은 임차인들의 권리가 강화되고 있기 때문에

적법하고 정당한 방법이 아니라면

임대인 분들의 권리를 지키기 어려울 수도 있습니다.

감정이 아닌 이성으로 상황을 파악하고

혼자서는 도저히 대응이 불가능하다고 판단된다면

법률적 지식과 경험이 풍부한 전문가의 조언을 받아

실수 없이 사건 해결을 진행하시기 바랍니다.