'상가건물임대차보호법권리금지급방해'에 해당되는 글 1건

사업을 시작할 때 인테리어, 시설비 등에

많은 돈을 들이시곤 합니다.

하루이틀 장사할 것도 아닐뿐더러 사업이

성공할 수 있도록 투자를 하시는 것 입니다.

따라서 장사를 그만두고 나갈 예정이거나

어쩔 수 없이 나가게 될 상황에 처했을 땐

그동안 영업을 하면서 쌓은 유무형적 가치를

회수하고 나가셔야 할 텐데요.

이를 권리금 회수라고 합니다.

예전에는 관행 상으로만 존재했기 때문에

건물주가 중간에서 가로채는 일도 발생했는데요.

2015년 상가건물 임대차보호법 상 권리금 조항이

신설되었는데요. 보다 많은 임차인들이 자신의

영업적 가치를 회수하고 나갈 수 있게 됐습니다.

어떤 분들은 계약기간 중이더라도 회수하고 나갈 수

있는 것이 아니냐고 물으시기도 하는데요.

임대인과 합의를 거친다면 가능하지만 법으로는

어떻게 규정되어 있을까요?

만기 6개월 전부터 만기 때까지 임차인이

신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을

건물주가 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

즉, 이 때 상대의 방해로 권리금 계약이 파기됐다?

이를 근거로 손해배상 청구 소송을 할 수 있습니다.

그러나 모든 임차인이 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

자신의 권리를 보호 받으려면, 내 의무도 성실히 이행해야겠죠?

대표적인 예시를 말씀드리자면, 월세 3기 연체입니다.

월세 3개월 치를 연체한 이력만 있어도 권리금 회수를

보호 받으실 수 없는 것입니다.

귀책사유가 아무것도 없다면 당연히 보호 받을 수 있는데요.

대표적인 건물주의 방해행위를 꼽아보자면

'현저히 과도한 임대료 인상', '재건축 예정' 사유입니다.

사실 '현저히 과도하다.'라는 것이 애매하긴 합니다.

예를 들어 똑같이 400만 원이 월세라고 하더라도

어느 상권에서는 비싼게 되고, 다른 곳에서는 싸다고 인정 받을 수

있기 때문인데요. 그렇기 때문에 이 사유의 경우

철저히 준비하셔서 진행을 해주셔야 합니다.

재건축의 경우에도 마찬가지입니다.

임대차 계약서를 썼을 당시 구체적으로 공사 시기를

고지했거나 안전 상의 문제로 진행되거나

다른 법령에 의해 진행되는 상황이 아니라면

정당하다고 판단 받으실 수 없습니다.

이와 같이 정당하지 않은 사유들로 방해를

받았다면 당연히 손해배상 청구를 하셔야겠죠?

이런한 절차는 어떻게 이뤄질까요?

사례를 함께 보시면서 이해를 도와드리겠습니다.

2016년 8월, 임차인 L씨는 한 상가건물을 임대해 음식점 운영을

시작했습니다. 묵시적으로 갱신되며 영업을 계속하던 중

임대인이 건물을 매도했고 명의 이전만을 앞둔 상태에서

임차인에게 계약해지를 요구했습니다.

당시 '권리금은 일체 인정하지 않는다.'는 조항을 특약으로

체결했기 때문에 자신이 보호를 받을 수 있을지도

불분명했는데요. 여기서 아시고 가시면 좋을 것은

상임법을 위반하는 특약사항은 효력이 없습니다.

따라서 본 사무소는 법적인 차질이 없도록 회수절차를

밟아나갔는데요. 권리양도양수 계약 체결부터 주선하는 전 과정에서

조력을 이어나갔습니다. 하지만 건물주는 신규임차인과

만난 자리에서 월차임 30%인상 및 '재건축 시 즉시 명도한다.'는

내용의 제소전화해를 작성해야 한다고 요구조건을 내세웠는데요.

결국 이런 무리한 조건에 합의할 수 없었던 신규임차인은

계약을 포기했고 손해가 발생했고 손해배상 소송을 제기했습니다.

2019년 10월, '임대인은 임차인 L씨에게 약 2,200만 원을 배상하라'

담당 재판부는 '임대인의 요구조건은 상가임대차보호법에 의거해

권리금을 지급 받는 것을 방해하는 것이라고 볼 수 있다.'라고 판시했습니다.

권리금 손해배상 소송을 쉬운 소송이라고 생각하시는 분들이 있습니다.

건물주가 잘못한 부분만 잘 설명하면 되지 않냐고 하시는데요.

아닙니다. 재판부에서는 임차인의 의무도 명확히 이행했는지

모든 부분을 따져보는데요. 예를 들어보자면 주선행위는 적극적으로

했는지 등을 명확히 따져본다고 생각하시면 됩니다.

따라서 법률전문가의 명확한 상황 판단과 대응이 필요한 것입니다.

그렇지만 가만히 있는다고 해서 권리가 저절로 지켜지는 것은 아닙니다.

시기적절하게 대비하셔서 피해를 최소화 하시길 바랍니다.