'상가건물임대차보호법묵시적갱신'에 해당되는 글 1건

환산보증금에 대해서 들어보신 적 있으실까요?

(월세*100)+보증금을 한 값이 상가가 위치한 지역의

기준을 넘어가는지 아닌지에 따라 환산보증금 초과 상가인지

아닌지가 갈리곤 합니다. 많은 분들이 초과 상가일 경우 상가임대차보호법의

적용을 받지 않는다고 생각하시지만 그렇진 않습니다.

상가 임대료 인상, 묵시적갱신 상태일 때 다르게 적용되는 것입니다.

1. 상가 임대료 인상

상가임대차보호법 상 임대료 인상은 5%로 제한되어 있는데요.

하지만 초과 상가의 경우 5%의 제한이 없습니다.

그렇다고 해서 임대인 마음대로 제한 없이 올릴 수 있다는

뜻은 아닙니다. 경제적 사유 등 객관적인 이유가 있을 때

5%를 초과하는 범위에서 인상이 가능하다는 뜻입니다.

어떤 분들은 그럼 임대기간을 보호받는게 무의미한 것이

아닌지 문의를 주시곤 하시는데요. 아닙니다.

계약갱신요구권이 있는 상가라면 갱신 요청을 하셨을 때

건물주가 임대료 인상 협의가 되지 않았다고 해서

내쫓을 순 없으며 정당한 사유도 아닙니다.

따라서 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

건물주에게 갱신요청을 하시면 됩니다.

하지만 건물주와 관계가 틀어지는 것이 두려워서

임대인의 무리한 요구를 받아주시기도 하는데요.

임대료 문제는 권리금 회수의 문제로까지

이어질 수 있기 때문에 주의하시는게 좋습니다.

과도한 인상 요구를 받았을 때

한 번 올려준다고 해서 다시는 무리한 요구를

하지 않을지, 올라간 월차임으로 새로운 임차인을 구할 수 있을지,

권리금 회수할 때 건물주가 협조에 응할지 등등 세심하게 따져보시고

하나라도 NO라는 답변이 나오신다면 무리한 주장을 하셨을 때

바로 잡고 가는 것이 좋습니다.

만약 갱신권이 없는 임차인이라면 어떻게 대응해야 할까요?

물론 재계약을 강제할 수 있는 방법은 없습니다.

대신 만기 6개월 전부터 만기 시까지 권리금을 회수하고

나오시면 되는데요. 이 때 건물주가 현저히 과도한

임대료를 요구할 경우 방해행위에 해당되며

손해배상 청구를 하실 수 있습니다.

2. 묵시적 갱신

환산보증금 초과 상가일 때 상호 아무말 없이

계약이 이어져 왔다면 민법 상 묵시적 갱신에 해당하는데요.

상임법 상 묵시적 갱신의 경우에는 1년씩 갱신되며,

이 상태에서 임대인이 해지를 요구할 수 없지만

민법의 적용을 받는 경우에는 기약없이 연장되는 계약이라고 보고

건물주 또한 임대차계약해지를 요구할 수 있습니다.

건물주가 계약해지를 요청했을 때는 6개월,

세입자가 요청했을 때는 1개월 뒤에 효력이 발생합니다.

민법 상 묵시적으로 재계약이 됐다면 계약갱신요구권

10년의 적용을 받는지, 아닌지 자체가 불분명하기 때문에

법률 전문가의 판단을 받으시는게 좋습니다.

따라서 고액의 상가이며 권리금 회수를 할 생각이

있으시다면 재계약 때 꼬박꼬박 계약서를 쓰시는게 좋습니다.

임차인 L씨 또한 묵시적으로 계약이 이어져오고 있었는데요.

2018년 10월 L씨는 임대인에게 신규임차인을 주선할 예정이니

협조 해달라고 요청했는데요. 당시 특약사항으로 '권리금은 일체

인정하지 않는다.'라는 내용을 추가한 사실이 있었는데요.

물론 상임법을 위반하는 내용은 효력이 없지만

방해가 예상되는 상황이었기 때문에 더욱 철저히 회수절차를

밟아나갔습니다. 아니나 다를까 상대방 측에서는 무리한

요구를 해왔는데요. 임대료 140만원에서 200만원으로 인상,

더불어 '재건축 시 즉시 명도한다.'는 제소전 화해조서를 작성해야 한다고

신규임대차계약 조건을 제시한 것입니다.

건물주의 과도한 요구로 인해 권리금 계약은 파기되었고

결국 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

담당 재판부는 임대인의 방해행위를 인정하며,

임차인 L씨의 승소를 선고했습니다.

'건물주는 임차인 L씨에게 약2,200만원을 배상하라'