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상가 월세 인상한도 5% 내 경우에는?

상가에서 영업을 하고 있는 임차인이라면

가장 예민하게 받아들이는 문제가 하나 있습니다.

바로 월세가 올라가는 문제입니다.

상가임대차보호법 상 환산보증금 내 상가이며

계약갱신요구권이 있는(5년 혹은 10년 내) 임차인은

연 5%의 임대료 인상 상한선의 적용을 받습니다.

현재 환산보증금 기준으로는

주요 상권의 95%를 보호하고 있다고 하니

웬만한 임차인은 해당이 된다고 할 수 있지만

사각지대는 존재하기 때문에

본인의 임대차상황을 면밀히 검토받아야 합니다.

임차인은 계약이 종료하기 6개월 전에서

1개월 전 사이에 계약갱신을 요청할 수 있고

임대인은 법에서 정하는 정당한 사유가 없는 한

이를 거절할 수 없습니다.

그리고 계약갱신요구권은 최초 임대차계약을 포함해

총 10년 간 보호가 됩니다.

2018년 10월 16일 이전에 체결한 계약의 경우

5년 보호법의 적용을 받으나

사안에 따라서 갱신이 가능할 경우

10년 보호법의 적용을 받을 수도 있습니다.

이렇게 갱신을 요청해서 늘어나는 계약은

이전 계약과 동일한 조건으로 늘어나며

법에 따라서 임대료의 증감을 청구할 수 있다고 되어있습니다.

감액의 경우 제한이 없으나

증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 상한선을 따라야 하는데

이게 바로 상가 월세 인상한도 5%에 대한 내용입니다.

보증금과 월세에 각각 5% 인상청구를 할 수 있고

1년 이후 청구가 가능하다고 되어있으니 매년 증액 요청이

가능하다고 해석하고 있습니다.

그러나 합의가 되어야 월세가 올라가는 것이기 때문에

만약 어느 한 쪽이 이에 동의하지 않을 경우에는

임대료 확인 소송 등을 통해 법적인 해결을 할 수 있습니다.

위에서 말했다시피 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에는

월세 인상 제한이 없습니다.

그러나 갱신요구권이 존재한다면 어쨌든 임차인이 갱신을 요청한 이상

계약은 늘어나는 것이고 임대료가 협상되지 않았다는 이유만으로

임차인을 명도시킬 수는 없다고 봅니다.

또한 제한이 없으나 주변 시세에 맞게끔 인상을 해야 합니다.

그러나 갱신요구권이 아예 존재하지 않는 임차인이라면 이야기가 달라집니다.

이때는 임대인에게 임대차계약을 꼭 늘려줘야 한다는 어떠한 법적제재도 존재하지 않습니다.

그렇기 때문에 임대인 입장에서는 아무런 제한 없이 월세를 올려달라

청구할 수 있게 되는 것입니다.

그리고 월세 인상폭에 관련한 조항이 한 가지 더 있는데

만약 임차인이 신규임차인을 주선하며 권리금을 회수하고자 할 때

임대인이 현저히 고액의 보증금과 월차임을 요구해서 계약이 파기되고

임차인은 권리금을 받지 못하게 되었다면

임대인을 상대로 권리금상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

(보호기간 : 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 / 청구기간 : 종료 3년 이내)

임차인 L씨는 후임자를 구해 권리금을 지급받고 나오려 했는데 

음식점 주차장 부지가 좁아지면서 이점이 줄어들었는데도 불구하고

건물주는 보증금 150%, 월세 50% 증액을 요구했습니다.

결국 신규임차인은 계약을 포기할 수밖에 없었고

손해가 발생한 L씨는 건물주를 상대로 손해배상청구소송(권리금소송)을 제기합니다.

2018.11.2. 의정부지법 고양지원 재판부는 임차인 L씨의 권리금소송 승소를 선언합니다.

적정 임대료와 비교했을 때도 54%가 높은 임대료이며,

임대 목적물의 일부 토지가 계약에서 제외되면서 월세가 현저히 상승할 요인이

없었음에도 높은 월세를 요구한 것은 권리금회수기회 방해행위라 판시했습니다.

// 자세한 내용 살펴보기 //

http://sanggalawyer.com/?p=25985

상가 월세 인상한도 관련 내용을 살펴봤습니다.

매달 나가는 돈이다 보니 매우 민감하게 반응할 수밖에 없는 부분입니다.

관련 내용으로 문의사항이 있으실 경우 유선 상 안내 도와드리겠습니다.