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상가임대차보호법 환산보증금 초과 임차인 이대로 쫓겨날까

계속되는 자연재해와 사라질 기미가 보이지 않는 코로나 19가

영업에 막대한 영향을 끼쳐

걱정인 자영업자분들 많으실 겁니다. 

하루빨리 모든 피해가 복구되길 바랄 뿐입니다.

오늘은 상가임대차법에서 말하는 환산보증금과

이를 초과하는 임차인들에 대해

자세히 알아보려 합니다.

우선 환산보증금은

 상임법 제2조에서 말하는

대통령령으로 정하는 보증금액을 말하고, 

보증금과 월차임 이외에

실제 자금 부담 능력의 유무를 

추정하는 기준입니다.

최초 임대차 계약 일자를 고려해야 합니다.

그리고 상가가 위치한 지역과

그곳에 형성되어 있는 환산보증금 기준을

알고 있어야 합니다.

보증금+(월세*100)을 계산하고

정해진 지역 기준을 넘는지 여부를 보시면

초과인지 미만인지 알 수 있습니다.

이를 알아보는 이유는 차임의 증액과 관련이 크기 때문입니다.

만약 환산보증금 초과 상가일 경우 임대료를 

인상하는 데에 있어 정해진 비율이 없습니다.

물론 임대인은 그 사유를 입증해야 합니다.

그러나 증액은 감액에 비해 비교적 쉽게 인정되고 있습니다.

또한 환산보증금액 초과 상가는

상임법이 아닌 민법의 적용을 받아

임대차 기간 약정을 하지 않았다면

당사자 모두 언제든지 계약 해지통고를 할 수 있습니다.

건물주가 통고를 하는 경우 6개월 후,

임차인이 한다면 1개월 후 계약이 종료하게 됩니다.

기간이 만료하였는데도

별다른 통지 없이 상가를 계속 사용하는 경우에는

상당한 기간 내에 건물소유주의 이의가 없을 시

계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

그리고 이는 전임대차와 같은 조건으로 연장됩니다.

이 경우에도 당사자는 언제든지 해지 통고를 할 수 있습니다.

앞서 봤던 것처럼, 상가임대차보호법 환산보증금 초과 여부에 따라

서로 주장할 수 있는 권리가 달라지게 됩니다.

관련 사례를 소개하며 더 자세히 알아보겠습니다.

K 씨는 2013년 8월 마포구에서

음식점을 운영하기 위해 임대차 계약을 체결합니다.

안정적으로 자리 잡기 위해 성실하게 노력했고

덕분에 매출도 오르고 있었습니다.

2016년 12월, 만료 두 달을 앞두고

건물주는 임대료를 두 배 인상하겠다고 통보했습니다.

이에 당황한 임차인은 협의를 시도했지만

확고한 임대인의 의사를 바꿀 수 없었습니다.

게다가 인상을 수긍하지 않았다며

환산보증금 초과 상가는 

상가임대차보호법 적용을 받지 않고

갱신 요청을 인정할 수 없다며 명도소송까지 제기합니다. 

결국 K 씨는 쫓겨나지 않기 위해

대응을 할 수밖에 없었는데요.

법원은 어떤 판결을 내렸을까요?

2017년 7월 25일 서울서부지방법원에서

건물명도소송 기각 판결과 함께 임차인 K 씨의 손을 들어줬습니다.

"임대차 만료 전까지 6개월 전부터 1개월 전 기간 동안

임차인이 계약의 갱신을 요구할 경우

정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없고,

갱신되는 임대차계약은 이전과 같은 조건으로

다시 계약된 것으로 본다."

http://sanggalawyer.com/?p=24401

만약 위 사건의 임차인이 법률적 대응을 준비하지 않았더라면

건물주의 요구를 들어줄 수밖에 없었을 것입니다.

환산보증금을 초과하여도 계약갱신청구권이 있다는 것을 알지 못했기 때문이죠.

하지만 영업을 하려는 자가 어떠한 귀책사유를 제공했다면

결과는 달라질 수 있습니다.

이는 반드시 계약 체결과 갱신에 있어서 

전문가의 도움이 필요함을 뜻합니다.

사례와 비슷한 상황에 처해있거나,

보증금액 초과에 대해 자세히 알고 싶으시면

유선 문의를 통해 상담하시길 바랍니다.