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"지금도 높은 월세를 또 올려달래요.."

재계약 시즌이 다가오면 임차인 분들은

걱정하시는 부분이 있으실 텐데요.

바로 월세 인상입니다.

사실 물가가 오른다는 소식을 들어도

그닥 반갑지 않은데 생계와 직접적으로

영향이 있는 임대료가 오른다고 하면 반가워할

임차인을 없을 것이라 생각됩니다.

하지만 건물주의 입장에서 보면

경제적인 사정이 달라진 상태에서 몇 십년이고

같은 임대료를 받을 수는 없습니다.

임대인도 자신의 재산권을 보호 받을

권리가 있기 때문입니다.

그렇다고 하더라도 무한대로 올릴 수는 없겠죠.

따라서 상가임대차보호법에서는 차임 인상률을

법으로 정해두고 있습니다. 바로 5% 인상률 인데요.

'1년에 한 번씩 올릴 수 있는 것인가요?'

법으로는 임대차 계약이나 인상이 있은 후

1년 이내에는 또 다시 인상하지 못한다고 규정돼 있습니다.

하지만 5% 인상에는 조건이 하나 있습니다.

바로 환산보증금 이내 상가일 경우에 그렇다는 건데요.

환산보증금을 초과하는 상가일 경우엔

인상률 제한을 받지 않습니다.

이렇게 설명드리면 어떤 분들은 그럼 건물주가

마음대로 무한대로 올려도 되는거 아니냐고 하시는데요.

무한대로 올려도 된다는 의미는 아니며

'객관적인 사유가 있을 때 5%이상 인상이 가능하다'라고

인식하시면 될 것 같습니다. 또한, 임차인이

계약갱신요구권이 있는 사람이라면 차임 합의가 안됐다고 해서

재계약이 안되는 것이 아닙니다.

따라서 갱신권이 있는 임차인이라면 만기 6개월 전부터

1개월 사이에 적법하게 갱신요청을 하시면 됩니다.

그 때 만약 건물주가 임대료 합의가 안됐기 때문에

계약을 해지하겠다고 한다면 정당한 사유가

아니기 때문에 법적으로 조치를 취하셔야 합니다.

앞서 말씀드린 환산보증금에 대해서

조금 더 자세히 알아보겠습니다.

자신의 상가가 기준을 초과하는지, 아닌지를

어떻게 따져볼 수 있을까요?

월세 x 100에 더하기 보증금을 한 값이

상가가 위치한 지역의 기준을 넘는지 아닌지를

따져보시면 되는데요. 이 때 주의할 점은

계약기간에 따라 기준점이 달라진다는 것입니다.

'지금 서울지역 기준은 9억이고 저는 8억인데

왜 해당이 안된다는 건가요?'

9억은 금년 4월에 개정된 기준 인데요.

만약 이전에 체결한 계약이라면 전 기준의 적용을

받는 것이기 때문에 해당이 안되는 것입니다.

하지만 일반인 분들이 보시기에 헷갈리실 수 있으니

자세하게 알고 싶으시다면 유선 안내를 도와드리겠습니다.

'애초에 건물을 너무 싸게 내놔서..근데도 5%밖에 못올리나요..?'

한 번 내린 임대료는 다시 원위치 시키는 것도 어렵고,

한 번 올린 차임을 다시 내리는 것도 어렵습니다.

따라서 분쟁이 발생했을 때 바로 잡고 가시는 것이 좋습니다.

재계약권이 없는 상태에서 과도한 인상 요구를

받았다면 법적으로 갱신을 강제할 수 있는 방법은 없는데요.

대신 그 동안 장사하면서 쌓은 유무형적 가치를

회수하고 나가시면 됩니다.

이를 권리금 회수라고 하는데요. 임대인은 만기 6개월 전부터

만기 때까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을

회수하는 것을 방해할 수 없으며, 임차인이 방해 받았을 경우

임대인을 상대로 권리금 손해배상 청구 소송을 할 수 있습니다.

사실 임대료 분쟁이 있었던 상황이라면

권리금 회수할 때도 걱정이 되실 텐데요.

새로운 사람을 데리고 왔는데 너무 과도한

차임을 요구한다면 결국 영업가치를 회수하지 못하게 될 수도

있기 때문입니다. '현저히 과도한 차임을 요구한 경우'

방해행위라고 규정하고 있습니다.

따라서 과도한 요구를 받아 권리양도양수 계약이 파기될

위기에 처하셨다면 그에 맞는 대응을 하셔야 하는데요.

임차인 P씨도 건물주의 과도한 인상 요구로

고민 끝에 영업가치를 회수하고 나오기로 결정한 상황이었습니다.

5년 차 계약만료를 앞두고 월차임 60% 인상 요구를

받은 것 인데요. 주변 시세보다도 높은 금액에

계약 해지나 다름없는 통보를 받은 것입니다.

영업적 가치를 회수하고 나오기로는 했지만

상대방의 방해가 예상되는 상황이었기 때문에

본 사무소는 준비에 만전을 기했습니다.

새로운 사람을 구하고 계약하는 것, 주선하는 과정 등

적법하게 절차를 밟아나갔는데요.

임대인은 계속해서 무리한 인상을 요구했고

이미 고액의 임대료 인상률에 합의한 신규임차인도

감당할 수 없는 요구가 계속되자 결국 계약을 포기했습니다.

이에 따라 손해가 발생한 P씨는 건물주를 상대로

권리금 손해배상 소송을 제기했습니다. 소송을 진행하며

건물주의 방해행위를 증거에 기반에 입증하고

이로 인해 손해가 발생했음을 주장하며 재판을 이끌어나갔습니다.

2019년 9월, 담당 재판부는 임차인 P씨의 손을 들어줬습니다.

'현저히 높은 임대료 조건을 제시함으로써 신규임대차계약을 거절했다.'

건물주는 세입자에게 4,300만 원을 배상하라.

건물주의 방해로 손해를 볼 상황에 처했다면

분쟁 초기부터 법률전문가의 조언에 따라 대응하시기 바랍니다.