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건물 리모델링 하면 쫒겨나야할까?

수년 동안 한 자리에서 장사를 하고 있던 중 임대인이 ‘건물 리모델링 때문에 나가줘야겠다’라고 통보한다면 어떻게 해야 할까요? 당장 오갈 곳이 없어져버린 입장에서는 청천 벽력같은 소리가 아닐 수 없습니다.

이때 임차인은 상임법에 따라 계약 연장, 권리금 회수기회를 보장받을 수 있습니다. 하지만 건물주가 거절하거나 방해하면 소송으로도 대응할 수 있습니다. 피해를 막기 위해서는 나를 보호하고 있는 법을 미리 이해하고 있어야합니다.

자영업자는 상가 계약기간 종료 6개월에서 1개월 전까지 계약을 연장한다고 요구할 수 있고 건물주는 정당한 사유가 없다면 따라야합니다. 단, 2018년 10월 16일 이후에 최초 계약을 체결했거나 갱신된 흔적이 있는 경우에만 10년 보장됩니다. 위 범위에 해당되지 않는 영세상인은 구법 5년을 보장받습니다.

건물 리모델링 사유로 계약해지가 가능한 경우는 세 가지에 한해서만 가능합니다. 첫 번째, 최초계약 시 공사기간 및 날짜를 구체적으로 전달했고 계획에 맞게 이행하는 경우, 두 번째 건물 노후로 안전사고의 우려가 있는 경우, 세 번째 다른 법령에 따라 철거해야 하는 경우에만 됩니다.

법에서 정한 계약 보장 기간을 꽉 채웠다면 만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선해 권리금 회수를 주장해야합니다. 이러한 과정에서 건물주가 정당한 사유 없이 방해하거나 계약을 거절해 임차인이 막대한 피해를 입었다면 손해배상 소송을 진행해야합니다. 단, 임대차기간 만료 후 3년 이내에 손해배상을 청구해야 법적 효력이 발생합니다.

실제로, 임차인 P씨는 2011년 12월부터 서울시 서초구에 위치한 상가건물의 3개 층을 임대차해 고시원 영업을 운영해왔습니다. 그러던 중 계약 종료일을 6개월 앞둔 2016년 초, 새로운 임대인으로부터 ‘해당 상가는 매매됐고, 건물 리모델링 계획으로 재계약을 하지 않는다.’라는 통보를 받았습니다.

만기 5년을 채운 P씨는 갱신 요청을 할 수 없었고 결국 권리금 회수기회를 보장받기 위해 본 법률 사무소에 사건을 위임했습니다. 의뢰인은 곧바로 신규임차인을 주선해 권리금계약을 체결 했고, 임대인에게 신규 계약을 체결하도록 요청했습니다. 하지만 건물주는 재건축 전 남은 수일 동안에만 계약이 가능하다고 일관했고, 결국 권리금계약은 파기됐습니다.

게다가 상대측은 임차인이 고시원 이용자들에게 상가를 무단 전대했다며 명도소송을 제기해왔고, 이에 의뢰인은 손해배상청구 소송을 반소 제기했습니다.

2019년 7월 11일, 서울중앙지방법원은 임차인 P씨의 권리금손해배상 승소를 선고하며 7,000만 원을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 판사는 건물주의 신규 계약 거절을 방해 행위라고 판단했고, 건물 철거 사유는 안전사고의 우려로 보기 어렵다고 판시했습니다.

위의 사례처럼 건물 리모델링 때문에 쫓겨나야하는 상황에서도 법적인 대응과 철저한 준비가 있다면 대응할 수 있습니다. 가만히 있으면 더 큰 손해를 낳게 됩니다. 어떠한 분쟁 사항이 생겼을 때 스스로 단념하기 보다는 전문 변호사를 찾아 내가 주장할 수 있는 권리가 있는지 반드시 따져야 합니다.