'재건축퇴거보상'에 해당되는 글 1건

재건축 관련해 분쟁이 생기는 경우가 적지 않은데요.

저희 사무소로 전화를 주셔서 "건물주가 재건축 한다고 나가라는데

나가야 하나요?"라고 물으시곤 합니다.

한 임차인은 회사를 그만둔 후 퇴직금으로 새롭게 창업의 길로 뛰어들었습니다.

퇴직금 전부로 창업박람회, 프렌차이즈 업체 상담 등

다방면으로 알아보며 가게를 개업하는데 신중에 신중을 기했는데요.

이후 인테리어, 시설, 집기류에 많은 투자를 해 장사를 시작했습니다.

당시 건물주도 퇴직 후 생업을 이어나가려고 하는 임차인의 모습에

5년 간 임대료 인상을 요구하지 않는 등 상호 간의 좋은 관계를 이어왔습니다.

그러나 비극의 서막은 건물주가 변경된 뒤 발생했습니다.

변경된 임대인은 건물 매매 계약이 체결된 건 더 이전이었고,

최근에서야 등기를 마쳤다고 하며 앞으로 임대료를 자신에게 달라며

내용증명을 보내왔습니다. 임대료를 올려달라고 하고,

얼마 지나지 않아 5년 계약 만료가 얼마 남지 않았으니 5년 만료 시

상가를 인도해달라는 내용증명을 보내왔습니다.

더불어 건물이 오래 돼 외관이 허름하고 안전상태도 걱정되기 때문에

철거 후 새로 건물을 올릴 예정이라고 했는데요.

이전 건물주의 5년이고 10년이고 영업을 계속해도 된다는 말에

계약 3년 차 인테리어도 추가하고 시설투자를 통해 이제서야

조금씩 자리를 잡아간 의뢰인은 그야말로 청천벽력일 수 밖에 없었습니다.

새 건물주는 해당 시설들을 뜯어가는 것은 선택이며, 아무 보상 없이

명도할 것만을 주장하고 있는 상태였습니다.

많은 임차인분들이 이미 아시다시피 상임법 상 임차인의 영업기간을

보장해주고 있는데요. 18.10.16 5년 보장에서 10년 보장으로 늘어났지만

당시 임차인은 10년 보장은 받지 못했습니다.

5년에서 10년으로 보장 기간이 늘어났다고는 하지만

OECD 국가 상당수가 9~15년 동안 혹은 무기한 계약갱신요구권을

행사할 수 있도록 해 장기간 임대차를 유도하는 법제를 갖고 있는 것과

비교한다면 턱 없이 부족한 기간임은 틀림없습니다.

결국 의뢰인은 계약갱신 대신 권리금 회수를 택하기로 했습니다.

2015년 권리금 보호 조항이 신설 됐는데요.

임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인은

정당한 사유 없이 방해할 수 없다는 것이 요지 입니다.

만일 이를 위반해 방해 했다면 임차인은 임대인을 상대로

권리금 손해배상 청구가 가능한 것 입니다.

물론 재건축도 정당한 사유에 포함될 수는 있는데요.

단 3가지 경우에만 정당한 사유로 인정 됩니다.

(상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호)

첫 번째, 임대차계약 체결 당시 공사시기, 소요기간 등

철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우

두 번째, 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실 되는 등 안전사고 우려가 있는 경우

세 번째, 다른 법령에 따라 이뤄지는 경우

다시 말해 사전에 계획을 구체적으로 고지했거나, 안전사고의 우려로 재건축 하거나

법령에 따라 이뤄지는 재건축이라면 임차인의 권리금을 보호해주지

않아도 손해배상의무가 없다고 규정하는 것 인데요.

당시 의뢰인의 경우 전 건물주와 임대차 계약을 체결할 때 재건축 계획에 대해

고지 받은 바가 없으며, 다른 법령에 의해 이뤄지는 재건축은 아니었기 때문에

'안전 상의 이유로 이뤄지는 재건축'의 여부만이 문제가 됐습니다.

그러나 여기서 기억하셔야 할 점은 단순히 주관적인 판단 하에 이뤄지는

안전 상의 이유는 정당한 사유가 되지 않는데요.

건축물 자재나 구조에 따라 차이는 있겠지만 통상 철근콘크리트 건물의 경우

내구연한이 길게는 50년에 이릅니다. 따라서 단순히 오래됐기 때문에

안전 상의 문제가 있다는 것은 단정하기 힘든데요.

안전진단 전문가를 통해 안전진단을 판단 받아야 하고 이에 따라

D등급 보다 낮다고 판단 되는 경우가 안전사고의 위험이 있어 재건축이 필요하다고 봅니다.

만약 건물을 봤을 때 겉보기에도 건물이 무너질 것 같고 균열이 심하며,

기울기까지 하는 등 사고가 일어날 것이 명백하다면

새로운 임차인을 구하기도 힘들 것 인데요. 또한 이 경우

임대인이 신규계약 체결을 거부한다 하더라도 정당하다고 판단 받을 여지가

크기 때문에 건물주를 상대로 손해배상 청구 소송을

하는 것이 부적절할 수도 있습니다.

그러나 만일 단순히 관리가 제대로 안 돼 오래되고 노후해 보이는 경우라면?

또한 리모델링을 통해 확장 공사해 더 많은 수익을 내기 위함이 목적이라면?

안전에는 문제가 없을 뿐만 아니라 실제로 안전진단 검사를 통했을 때

양호하다고 판단 받을 가능성이 높기 때문에 손해배상 청구가 인정될 수 있는데요.

최근 국회에서는 재건축을 진행할 시 세입자가 적절하게 보상을

받을 수 있도록 하는 개정안을 지속적으로 발의하고 있습니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 이 경우 권리금을 회수할 수 없기 때문인데요.

외국의 경우 임대기간을 다 채우지 못하고 재건축이 이뤄지는 경우

퇴거보상제도를 마련해놓고 세입자를 보호하고 있습니다.

만일 철거 또는 재건축으로 권리금 회수가 불가능한 상태라면

퇴거보상금을 요구할 수 있도록 법을 개정해 상가 임차인을 더욱 보호해야 합니다.

관련 내용 정하연 변호사 칼럼 읽기

▼