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전대차 계약이란 무엇일까요?

이처럼 안그래도 취약한 임차권에

터잡아 인정되는 권리이다 보니, 아무래도

일반적인 임대차보다도 보호가 더 취약합니다.

임대차 관련 상담을 하다보면 상황은 억울하나

법적으로 구제 받을 수 없을 때가 있어 안타까울 때가 있는데요.

특히 이런 전대차 계약을 체결한 임차인들이 그렇습니다.

최근들어 전대차가 화제가 된 사건이 있습니다.

바로 GS리테일과 서울도시철도공사의 임대차계약 입니다.

기업 간의 임대차계약이 특이한 건 아니기 때문에

이상한 점이 없을 것이라 생각하실 텐데요.

핵심 사안은 전대를 통해 장사를 하고 있던

지하철 상가 상인들의 상황이었습니다.

두 기업은 2014년 경 지하철 6, 7호선의 유휴공간

개발사업 계약을 체결했는데요. 5년간 임대하고 다시 5년을

연장할 수 있다는 내용이었습니다. 임대차 위탁을 맡은

임차인 측은 지하철 상가 406개 점포를 묶어 관리하며

2013년 10월부터 올해 10월까지 세를 내줬습니다.

이 과정에서 전대로 들어온 상인들은

계약내용을 꼼꼼히 따져보지 않고 10년까지는

장사할 수 있을 것이라 생각하며 계약을 체결했습니다.

더군다나 믿을 수 있는 기업이 진행하는 것이었기에

더욱 깊게 생각하지 못했던 것입니다.

그런데 임차인 측은 임대차계약을 통해 수익을 내지 못하고

오히려 적자를 보게 되자 만료 시기에 계약을

연장하지 않고 임대인 측에 '기간이 만료되면 나가겠다.'라고 통보했습니다.

기본적으로 전대차는 원임대차가 종료되면 함께 종료됩니다.

따라서 임차인이 연장계약을 체결하지 않으면

전차인은 아무런 권리를 주장할 수 없는데요.

만일 임차인의 계약갱신요구권이 남아있는 상태라면

이에 근거해 갱신을 주장할 수 있습니다.

하지만 위 사건의 경우 임차인이 갱신권이 없기 때문에

더이상 계약을 연장해달라 요청할 수도 없는 것 입니다.

법에서 전대차는 어떻게 규정하고 있을까요?

전대차는 건물주의 동의가 있어야 하고,

만일 동의가 없었다면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

임차인의 경우에도 무단 전대를 했다면

계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 등을 모두 잃게 됩니다.

동의 하에 전대를 한 경우에는 전차인은 직접 건물주에 대해

의무를 부담하게 됩니다. 하지만 전차인이 직접 건물주에게

권리를 주장할 수는 없게끔 되어 있습니다.

 상가 세입자를 가장 강력하게 보호하고 있는

상임법의 경우에도 전차인은 거의 보호하지 않는데요.

계약갱신요구권 정도만 인정할 뿐 권리금, 대항력 등은

전혀 인정하고 있지 않습니다.

권리금의 경우, 영업을 하면서 쌓은 유무형적 가치를

회수하는 것을 말하는데요. 실질적으로 장사를 한 것이

전차인이더라도 그에 대한 권리를 주장할 수 없습니다.

대항력은 집주인이 변경되는 경우에도 새로운 건물주에게

임대차계약의 권리를 주장할 수 있는 것을 말하는데요.

전대차 계약은 이런 권리조차도 없는 것 입니다.

이처럼 전대차는 법률문제가 발생할 가능성이 굉장히 큽니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 법의 보호를 받는 부분이

매우 적고 취약하기 때문입니다.

가급적이면 전대차 계약은 피하되

혹시라도 꼭 체결해야 하는 상황이 생긴다면

반드시 법률전문가를 통해 계약서를 검토받고

발생할 수 있는 분쟁에 대해 미리 확인하시는 것이 좋습니다.

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