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계약서를 작성한다는 것, 그것에 서명을 한다는 것은 친구 혹은 가족들과 약속을 하는 것과는 그 책임감의 정도가 다릅니다. 우선 단순히 변심으로 인한 취소, 무효, 해제를 주장하기 어렵다는 것, 약속한 내용에 대해 이행하지 않으면 법적 문제로 번지게 될 수 있다는 점 등에서 당사자들의 의무 이행에 대한 중요성은 높아지고, 그에 따른 책임감도 높아질 수밖에 없습니다.

그래서 어떤 종류의 서류라고 하더라도 그 내용에 대해서 서명하기 전, 아주 꼼꼼하게 확인하고 검토하고, 불리한 내용이나 이해하지 못한 부분에 대해서는 명확하게 짚고 넘어가야 합니다. 그렇다면 오늘은 상가 임대차 관련 부동산 계약시 주의사항이 무엇이 있고, 어떤 부분에 대해 문제가 발생할 수 있는지, 그렇다면 그 해결책은 무엇이 있을지 등에 관한 전반적이 내용을 살펴보고자 합니다.

자영업을 시작하고자 할 때 하나부터 열까지 안 중요한 일은 없겠지만 어떤 지역에, 어떤 상권에, 얼마의 임대료 조건을 가진 상가를 계약할지 신중하게 고민하고 결정하는 것이 기본입니다. 이때 아무래도 좋은 상권은 고액의 권리금이 있을 것이고, 임대료 조건 또한 높은 편일텐데요. 본인이 감당하지도 못할 정도로 고액의 상가를 임차하는 것은 반드시 여러번 생각해보고 결정하셔야 합니다. 무턱대고 계약을 했는데 영업을 하면서 월세를 감당하지 못해 밀리거나 연체가 발생하게 되면 추후 권리 주장에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

또한 부동산 계약시 주의사항 중 강조하고 싶은 내용은 임차인과 임대인이 별도로 작성한 특약에 혹여라도 불리한 내용이나, 법에 위반되는 내용이 없는지를 잘 살펴야 합니다. '재건축 시 임차인은 명도에 협조한다.', '갱신요구권은 주장할 수 없다.', '권리금은 주장하지 않는다.' 등의 내용은 임차인에게 불리한 내용이자 상가임대차보호법에 위반되는 내용인데요. 이러한 내용이 기재되어 있다면 강행규정 위반으로 무효함을 주장할 수 있으나 가장 확실하고 안전한 방법은 계약 당시에 잘못된 점을 인지했다면 곧바로 내용을 수정하거나, 삭제하는 방법이 좋겠습니다. 판단히 모호할 수 있는 조항에 대해서는 임차인과 임대인이 약속한 내용을 이행해야 하는 의무를 더 중요시 판단할 수도 있기 때문입니다.

2015년 10월 서초구에서 치킨집 운영을 시작한 임차인 P씨는 5년차가 된 시점에 폐업을 결심했습니다. 상가임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금을 회수하고자 건물주에게 영업 종료 의사를 밝혔을 때 건물주는 전혀 사전에 고지하지도 않은 재건축 혹은 상가매매를 진행할 예정임을 밝혔습니다.

새로 들어올 사람을 구하는 것조차 불가능해진 P씨는 눈앞이 깜깜해졌습니다. 이후에도 '남은 계약기간 몇 개월만 영업할 사람을 구해와라'라며 현실적으로 불가능한 조건을 내밀었습니다. 또한 '특약에 권리금은 인정하지 않는다.'라고 기재한 부분을 근거로 협조할 수 없다며 오히려 당당한 태도를 보이기도 했습니다.

'부동산 계약시 주의사항을 잘 살폈어야 했는데...'라며 낙담했지만 여기서 포기할 수 없다고 판단한 P씨는 상가 분쟁 전문가를 찾아나섰습니다. 곧이어 법적 압박을 하고, 손해배상청구소송까지 제기하며 강하고 단호하게 P씨에게 주어진 권리를 주장했습니다. 그러자 더이상 잘못된 주장을 펼쳤다가는 상황이 더욱 악화되겠다고 판단한 건물주는 합의금을 지급하겠다는 의사를 전달해왔습니다. 결국 2021년 3월 9일, 명도와 동시에 손해배상 합의금 2,000만원 및 보증금2,000만원을 지급하기로 양측은 합의했습니다.

법적으로 보장하고 있는 임차인의 권리지만, 이렇게 건물주와 세입자 사이에서 발생하는 갈등이 제대로 해결되지 않아 소송으로 가는 경우가 종종 있습니다. 법리를 해석하는데 있어서 의견 대립이 발생하거나, 법을 제대로 알지 못하는 경우, 일방의 막무가내 주장 등으로 인해 원만한 조율이 어려운 상황에서는 법을 잘 모르는 개인끼리 아무리 많은 이야기를 나눈다고 한들 합리적인 결론으로 도달하기에 무리가 있습니다.

분쟁 발생 상황에서는 관련 전문가의 도움을 받아 해결하시고, 가장 좋은 방법은 계약 체결 전 부동산 계약시 주의사항 등에 관해 철저하게 숙지 후 문제 자체가 발생하지 않도록 차단하는 것입니다.