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임대료인상상한선 어떻게 결정되나?

상가를 임차해 영업을 시작하는 상인들에게

월세와 보증금은 반드시 고려되어야

하는 요소 중 하나일 것입니다.

당연히 본인이 감당할 수 있는 범위 내의

임대료 조건을 갖춘 상가를 찾아 임차하려고 할 것이고요.

그러나 처음 약속과는 달리 한 해 한 해가 지날수록

건물주 측에서 과도하게 높은 인상폭을 요구한다면 어떻게 할까요?

다행히도 일부 상가는 증액에 대한 제한이 있습니다.

자세히 살펴보겠습니다.

임대료인상상한선을 제대로 파악해보기 위해서는

환산보증금액 초과여부를 알고 계셔야 합니다.

이 개념은 보증금+(월세*100) 계산 이후 계약일자, 지역을 통해

판단하여 기준금액과 비교해보시면 됩니다.

보증금액 이내 상가라면 연 5%의 제한을 받아 증

액이 가능하므로, 임대인과 임차인이 이 범위 이내에서

잘 협의하여 임대료 조건을 정하시면 됩니다.

반대로 초과하는 상가라면 증액에 대한

제한이 정해져 있지는 않습니다.

그러나 증감을 요청하는 측에서 주변 상가 건물의 시세나

경제상황의 변동 등을 이유로 증감하고자 하는 이유를

타당하게 입증할 수 있어야 합니다.

건물주와 월차임, 보증금 등 금액적인 부분이

협의가 어려운 경우는 계약 존속 중에서 발생할 수도 있지만

영업 종료 후에도 종종 발생하곤 합니다.

바로 상가 소지주가 새로 들어올 임차인에게

고액의 차임을 요구하는 경우가 그러합니다.

이때는 단순히 월세만을 가지고 다투는 것이 아니라

임차인의 권리금 문제까지도 얽히게 되면서

상황은 더 복잡해질 수밖에 없는데요.

일반적으로 임대료 조건과 영업 가치에 대한

금전적인 대가 두 가지 요소는 반비례 관계에 있기 때문에

어느 한 요소가 높아지면, 다른 한 쪽이 낮아질 수밖에 없어서

세입자와 건물주 사이의 갈등이 극심하게 나타나곤 합니다.

건물주가 신규임차인에게 현저히 고액의 차임을

요구하여 임대차계약을 포기하게 되면서

임차인과 권리계약까지 파기된 경우

임차인은 이를 근거로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

그러나 현저히 고액이라는 말 속에는

임대료인상상한선이 명확하게 제시되지 않았기 때문에

충분히 근거를 두고 다투지 않으면

법원에서는 임대인의 임대료 인상 권리를

조금 더 인정해줄 수도 있습니다.

즉, 단순히 인상률을 가지고 다투기보다는

소송에서 설득력 있게 인정받을 수 있는

객관적인 증거 및 근거가 필요합니다.

영업 가치 회수 기회를 박탈당할 위기를

적절한 대처를 통해 모면한 임차인 N씨의

사례를 살펴보겠습니다.

광진구의 한 약국을 운영하던 N씨는 건물주로부터

상가를 매도하기 위해 내놓았으니 계약이 만료되면

점포를 인도하라는 통보를 받았습니다.

갑작스러운 통보에 당황한 임차인 N씨는

자칫 잘못하다가는 영업 가치도 회수하지 못하겠다는

불안한 마음이 들어 관련 분쟁 전문가를 찾아갔습니다.

N씨는 법적 절차에 맞춰 약국 인수를 희망하는 사람을 찾았고,

합당한 금액으로 양도양수계약을 체결한 후

임대인에게 주선했습니다. 그러나 임대인이

무리한 임대료 조건을 요구하는 등의 행동으로

결국 모든 계약이 파기되어 버렸습니다.

갈등이 굉장히 깊어진 상황이었지만,

임차인 측은 서로에게 소모적인 분쟁을 피하고자

회유와 협상, 압박을 통해 적절한 대처를 이뤄나갔습니다.

결국 건물주 측에서 먼저 본인의 잘못된 주장을 철회하고,

2020년 10월 9일 임차인 N씨는 새로운 사람과

3,500만원의 권리금 계약을 체결하고,

건물주가 임대차계약에 협조하면서 사건은 마무리되었습니다.

본인의 점포가 어떠한 임대료인상상한선을

갖추고 있는지 파악하지 않는다면,

상가 소지주 측의 과도한 요구에

적극적으로 대항하지도 못할 것이고,

최악의 경우 증액을 요구받은 만큼

무리하게 월세를 감당하면서 하루하루를

버텨야 할지도 모릅니다.

또 한 가지 유념하셔야 하는 부분은

꼭 월차임과 관련한 부분이 아니더라도

상가마다 다르게 적용되는 부분이 많기 때문에

임대차 관계자라면 법에 대해 관심을 갖고 찾아보는 것도 좋습니다.

그 외 더 세부적이고, 고도의 법률적 지식으로 다뤄야하는 부분은

믿고 맡길 수 있는 전문가의 도움을 요청하시어

피해나 손해를 말끔하게 차단하시기 바랍니다.