'세입자보호법'에 해당되는 글 1건

상가건물임대차보호법에 따라 귀책사유가 없는 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 만기시까지 영업적 가치를 회수할 수 있습니다. 이를 회수하기 위한 절차를 간단하게 설명드리자면, 해당 기간 내에 점포 인수를 희망하는 양수인을 찾아 권리금 계약을 체결하고, 이후 건물주에게 주선합니다. 주선 시에는 양수인이 관련 업종에 경험이 있는지, 보증금과 월세를 지급할 자력이 있는 지 등 본인이 알고 있는 내용을 전달하며 임대인에게 알려야 합니다. (임대인에게는 임차인을 선정할 수 있는 권리가 있기 때문에 이 단계를 소홀히 해서는 안 됩니다.) 건물주가 신규임차인과 신규계약을 체결하게 됨으로써 임차인은 권리금 회수가 가능해집니다.

세입자 보호법 중 영업 가치에 관한 규정은 아마 많은 임차인들의 관심이 집중되고 있는데요. 그만큼 많은 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 해당 계약은 단순히 양도인(임차인)과 양수인(신규임차인) 사이에서 양도양수계약만 체결되면 끝나는 것이 아니라 제3자, 즉, 건물주의 동의가 있어야 하는 계약이기 때문입니다. 건물주가 중간에서 신규임대차계약에 협조하지 않거나, 무리한 조건을 요구하는 경우, 정당하지 않은 사유로 거절하는 경우 원활한 권리금 회수가 어렵기 때문에 분쟁으로 번질 가능성이 높습니다.

대표적으로...

-건물주가 직접 사용할 예정이거나 지인 혹은 가족이 사용하고자 하는 경우

-사전에 고지하지 않은 임의적이고 개인적인 목적의 재건축이 예정된 경우

-신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 조건 및 무리한 계약 조건을 요구하는 경우

-정당하지 않은 업종 제한을 하는 경우

-신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 경우

등이 건물주의 방해 행위라고 볼 수 있습니다. 이럴 경우에는 세입자 보호법을 주장하지 못할까요? 건물주 소유의 건물이니 임차인은 모든 것을 포기하고 삶의 터전이 되주었던 상가에서 쫓기듯 나가야 하는걸까요?

다행히 상가임대차보호법에서는 이와 같은 방해 행위 몇 가지를 규정해두고, 이로부터 임차인의 권리를 보호하고 있습니다. 상임법 제10조의4를 참고해보시기 바랍니다.

경기도 안산의 한 상가 건물 임차인 J씨는 건물주와 제소전화해조서를 작성한 이력이 있습니다. 건물주는 제소전화해조서를 근거로 본인들이 직접 사용하기 위해 J씨를 내보내기 위한 강제집행을 준비하는 듯 했고, 당장이라도 쫓겨날 위기에서 벗어나고자 J씨는 법률 사무소에 사건을 의뢰했습니다.

사건의 정황 및 제소전화해조서 상 내용 등을 살펴본 결과 J씨는 권리금을 주장할 수 있는 상황이었기에 곧바로 신규임차인을 찾아 양도양수계약을 체결했습니다. 이후 건물주에게 주선하며 신규계약을 요청했으나 건물주는 세입자 보호법을 매몰차게 무시하며 거절했습니다. 결국 J씨는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수밖에 없었고, 치열한 법정공방 끝에 2021년 9월 29일 수원지방법원 안산지원의 판결을 통해 승소할 수 있었습니다. 판결 결과에 따라 J씨는 약 3천 8백만원을 지급받을 수 있게 되었습니다.

만일 건물주가 '정당하지 않은' 이유로 임차인의 영업 가치 회수 기회를 방해했을 경우에는 상임법에 근거하여 손해배상청구소송을 제기할 수 있는데요. 다만, 주의하셔야 하는 점이 있습니다. 2015년에 권리금 보호 규정이 신설 된 이후 많은 임차인들이 법이 보호하는 권리이니 손쉽게 승소할 수 있을거라고 생각하지만 실제로 관련 소송에서 세입자들의 승소률은 높지 않습니다. 심지어 객관적으로 건물주가 극심한 방해 행위를 하여 영업 가치를 인정받지 못한 상황인데, 이를 제대로 입증하지 못해 패소한 사례도 생각보다 많습니다.

즉, 세입자 보호법이 존재한다는 이유만으로 안심해서 될 일이 아니라 적극적으로 주장해야 한다는 것이 핵심인데요. 이때 건물주의 방해가 있었다는 점을 입증하기 위해 객관적이고 명확한 증거를 수집하는 과정이 중요합니다.