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상가 임차인은 만기 6개월 전부터 영업적 가치를 회수할 수 있고, 건물주의 방해 행위에 의해 금전 회수가 좌절되지 않도록 법의 보호를 받습니다. 그럼에도 불구하고, 건물주의 의도적 방해나 비협조적인 태도로 권리금을 회수하는 과정에서 문제가 생겼다면 손해배상청구소송을 통해 배상 책임을 물을 수 있습니다. 단, 여기서 포인드는 아예 처음부터 직접 건물주에게 청구할 수 있는 것이 아니라, 건물주로 인하여 '회수 과정에서 문제가 생겼을 시' 청구할 수 있는 것입니다.

우선, 권리금 회수에 대한 기본 개념부터 과정까지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 상가 임대차 목적물을 두고 발생하는 관계를 임차인과 임대인이라고 한다면, 영업적 가치를 넘기는 자와, 이를 이어받을 자를 양도인 양수인으로 호칭합니다. 이들은 양도양수계약을 체결한 이후, 양도인(=임차인)이 건물주에게 새로 들어올 자를 소개하고, 만남을 갖는 등의 주선 과정이 필요합니다. 임차인이 영업적 가치를 회수할 수 있도록 보호받고, 권리로 인정되는 것처럼 임대인에게는 신규임차인을 선정할 수 있는 권리가 주어지기 때문에 서로의 권익을 침해하지 않기 위함입니다.

이 때, 건물주는 특별한 사정이 없는 한 세입자가 주선하는 자와 계약에 협조해야 합니다. 갑작스러운 재건축, 리모델링, 매매 계약, 직접 사용 등으로 인해 신규 임대차 계약을 거절할 수 없지만, 임대차 계약서 상 불리한 특약을 근거로도 이를 방해할 수 없습니다.

예시를 들어보겠습니다. 이미 양도인 양수인은 권리계약서를 작성했는데, 건물주가 계약서 상에 '계약기간 만료 후 임차인은 어떠한 경우에도 영업적 가치를 주장할 수 없다.', '재건축 시 조건 없이 퇴거한다.' 등의 조항을 근거로 신규계약에 동의해주지 않는 경우가 있습니다.

그러나 상가임대차보호법은 강행규정으로 법에 위반되는 내용으로 임차인에게 불리한 조항에 대해서는 효력이 없습니다. 즉, 위와 같은 특약사항을 기재해 두었다고 하더라도 권리를 주장해볼 수 있는거죠. 그러나 불리한 특약 자체를 작성하지 않은 사람에 비해서는 건물주의 반발도 거셀 우려가 있고, 애매모호한 조항에 대해서는 무조건 무효하다고 보기는 어려울 수 있습니다. 임대인과 임차인 사이에서 발생한 약속에 대해서는 지켜야 하는 의무도 존재하기 때문입니다. 이런 경우에는 전문가의 도움을 받아 조항을 꼼꼼하게 검토해보고 대응해야 합니다.

서울 동대문구 임차인 Y씨는 재계약을 하는 과정에서 건물주와 작은 다툼이 있어 어쩔 수 없이 '계약기간 만료 후 권리금을 주장할 수 없다.'는 내용의 특약을 넣었습니다. 큰 문제는 없을거라고 생각했으나, 얼마 지나지 않아 임대인은 실제로 재건축을 이유로 계약해지를 통보했고, 갱신요구권이 소멸한 Y씨는 양도인 양수인의 자격으로 신규임차인과 계약을 체결한 후 영업적 가치라도 회수하고 나갈 수 있도록 협조해달라 요청했습니다.

이후 지속적으로 면담을 요청하고, 주선하며 신규계약을 위해 노력했으나 건물주는 무시로 일관했고, 심지어 재건축 관련하여 신규임차인에게 불리한 특약 7가지를 내세우며 사실상 방해 행위를 펼쳤습니다. 결국 양수인은 모든 계약을 포기했고 Y씨에게는 경제적 피해가 남게 되었습니다.

Y씨 측 법무법인은 해당 특약의 무효함을 주장하며, 건물주의 태도는 상가임대차법 제10조의 4에 근거한 권리금 방해 행위임을 주장하며, 아주 사소한 증거들도 모두 수집하였고, 법률적으로 미흡한 부분이 없도록 Y씨를 조력했습니다. 결국 2021년 5월 6일 서울북부지방법원 화해권고 결정을 통해 임차인 Y씨는 승소와도 다름없는 결과를 얻게 되었는데요. 비록 양도인 양수인 사이에서의 계약은 파기되었지만, 화해권고 결정을 통해 건물주로부터 1억 5,000만원 (보증금 6천+권리금 9천)을 배상 받았기 때문입니다.

건물주와의 분쟁에서 여전히 임차인은 을의 입장에 서고, 적극적인 대처를 하지 못해 억울하게 내쫓겨나는 사례들이 많습니다. 하지만 제대로 대처하고, 조치를 취한다면 잘못된 주장들을 바로 잡고, 억울하게 잃어버릴 뻔 했던 내 권리들을 되찾을 수 있다는 것을 반드시 기억하시기 바랍니다.