'권리금소송'에 해당되는 글 2건

"임대인이 새로운 사람 데려와도 계약 안해준다는데..

지금 상황에서 어떻게 해야 하는지.."

권리금 보호법이 신설된지 4년이 지나가고 있지만

여전히 임차인의 권리를 보호해주지 않는 분들이 많습니다.

 

 

 

하지만 엄연히 법으로 보호 되고 있는 부분이기 때문에

권리를 침해당할 상황이시라면 적절한 대처가 필요합니다.

먼저 법을 살펴보자면, 만기 6개월 전부터 만기 시까지

기존 임차인이 새로운 사람으로부터 권리금을

회수하는 것을 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없는데요.

 

 

 

생각해보면 권리금 소송의 경우

임대인의 잘못된 부분만 입증하면 될 것 같지만

이는 큰 착오 입니다. 이런 생각 때문에 안일하게 준비하시다가

패소하시는 경우가 매우 많은데요. 재판부에서 판단하는

부분을 완벽히 준비해야 피해를 최소화 하실 수 있습니다.

 

 

 

건물주들이 방해하는 이유에는 여러가지가 있지만

대표적으로 몇 가지 꼽아보자면 임대료 인상, 재건축 두 가지 인데요.

임대료의 경우 상임법 상 '현저히 고액의 차임을 요구했을 경우'

방해행위에 해당한다고 보고 있습니다. 하지만 정확한 기준이

나와있는게 아니기 때문에 애매한 부분이 있습니다.

 

 

 

재건축의 경우는 정당하다고 판단 받을 수 있는 경우가 단 세 가지에 불과한데요.

첫 번째, 임대차 계약 당시 구체적인 계획을 고지하고 이행하는 경우

두 번째, 건물 노후 또는 멸실로 안전 상의 이유가 있는 경우

세 번째, 다른 법령에 의해 이뤄지는 경우

위의 조항들을 보시고 어떤 분들은 건물이 너무 오래되서

안전 문제가 있어서 진행한다고 주장하시기도 하는데요.

주의하셔야 할 것은 단순히 주관적인 판단 하에 진행되는 것이 아닌

안전진단 검사를 받았는데 D등급 이상 정도 나와야

정당하다고 보기 때문에 그런 사유가 아니라면 정당한 주장이 아닙니다.

 

 

 

앞서 말씀드렸던 것처럼 차임부분은

현저히 고액이냐 아니냐가 정해져 있는 것이 아니기 때문에

더욱 더 세밀한 준비와 입증 과정을 거치셔야 합니다.

이 뿐만 아니라 차임은 계약기간 중이더라도

분쟁이 일어날 소지가 크다고 볼 수 있는데요.

임차인들은 인상하기 부담스럽고, 임대인은 경제적 상황에 맞춰

인상을 원하기 때문에 그렇습니다.

상임법 상 임대료의 경우 5%까지만 올릴 수 있지만,

환산보증금을 초과하는 상가의 경우엔 5%의 제한이 없습니다.

 

 

 

5%의 제한을 받는다고 하더라도

임대인과의 관계가 틀어질까 싶어

그냥 받아주시는 분들도 있는데요. 합의하기에 앞서

추후에 문제가 없을지 잘 따져보시길 바랍니다.

임차인 P씨가 이런 상황이었는데요.

2012년부터 경기도 한 상가에서 카페를 운영해왔습니다.

건물주가 10년을 보장해줄테니 마음껏 장사 하라는 말을

믿고 사업 발전을 위해 시설투자도 하면서 열심히 노력했는데요.

매년 재계약 시 임대인의 요구로 월차임 9%씩 인상에 

합의하기도 했습니다. 그렇게 5년 차 만기가 다가올 때쯤

건물주는 보증금 28%, 월세 60% 이상 인상을 요구했는데요.

 

 

 

당시 계약갱신요구권(구법 5년, 현행 10년)이 없었기 때문에

나가라는 말이나 다름없는 요구조건이었습니다.

상대방이 제시한 조건을 도저히 받아들일 수 없었던

임차인 P씨는 그동안 자신이 노력해 쌓은 영업가치를 

회수하기로 결정했지만 상대의 방해가 이미 예상된 상황이었기에

법률 전문가를 통해 철저히 준비하기로 결정했습니다.

 

 

 

본 사무소는 분쟁 초기부터 함께하며 

만일 소송으로 갔을 시까지도 대비하며 적법한 절차를

밟아나갔습니다. 먼저 새로운 사람을 구하는데 있어서

임차인에게 법률적인 코치를 했는데요.

차임과 관련해 분쟁이 있을 소지가 높았기 때문에 

신규 임차인을 구하는 조건, 계약서 작성 방법 등

세세하게 준비를 시작했습니다.

 

 

 

이후 임대인에게 주선하는 과정에서도 긴장을 늦출 수는 없었습니다. 

아니나다를까 상대방은 신규 임차인에게 고액의 차임을

요구했는데요. 이미 높은 금액일 것이라고 예상하고

만남에 온 신규임차인도 도저히 받아들일 수 없는 요구조건이었습니다.

결국 해당 계약은 파기가 됐고 임차인 P씨는 권리금 손해가 발생했습니다.

 

손해가 발생한 P씨는 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했는데요.

소송을 진행하면서 상대방이 제시한 요건이 '현저히 고액'이었던 점 등을

그동안 준비해온 증거, 법적인 논리와 함께 재판을 이끌어나갔습니다.

 

 

 

최종적으로 담당 재판부는 임차인 P씨의 손을 들어주며,

임대인에게 약 4,300만 원을 배상하라는 판결을 내렸습니다.

임대인이 '현저히 고액'의 임대료를 제시해 권리금 회수를

방해했다는 판단을 내린 것 입니다.

 

 

분쟁이 발생하셨다면 자신이 어떤 상황에 처했고

이런 상황에서 어떤 대처가 필요한지 정확히 아는 것도 중요합니다.

정확한 판단이 있어야만 적절한 대응을 할 수 있는 것 인데요.

아무리 법에 대해 공부를 하신다고 하더라도

재판부에서 실제로 어떤 것을 중요하게 보는지,

요즘 재판의 흐름은 어떠한지는 법률전문가여야만 알 수 있습니다.

 

문제가 발생했다면 빠르게 대응하셔서 피해를 최소화 하시길 바랍니다.

 

예전에는 관행으로 여겨졌던 권리금이 상가임대차법을 통해 법조항으로 규정되었는데요.

이를 통해 임대인의 갑질로 억울하게 건물에서 쫓겨나거나 영업에 대한 대가를 받지 못하고

무일푼으로 장사를 접어야 하는 등의 피해로부터 조금 자유로워질 수 있었습니다.

 

권리금이란? 새로운 임차인이 되려는 자가 유·무형의 재산적 가치 및 영업상의 노하우 등을 양도 받는 것에 대해 기존 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 뜻한다.

 

 

 

 

상임법을 통해 권리금 회수 기회를 보호하고 있지만 여전히

건물주의 방해로 인해 권리금 피해를 보고 계신 임차인 분들이 상당히 많습니다.

 

같은 권리금 소송이라 하더라도 임대인이 어떤 주장을 하는지, 어떤 상황이신지에 따라

대응 방식이 달라지기 때문에 분쟁이 생기신 경우라면 자세히 따져보셔야 합니다.

 

본 사무소에서 진행한 사례를 통해 각기 다른 임차인분들이 처하셨던 상황과

대응, 그리고 결과에 대해 함께 보시겠습니다.

 

① 친인척과 양도양수 계약 체결했기 때문에 신규 계약을 체결할 수 없다고 주장하는 경우

② 계약갱신요구권이 없기 때문에 권리금 회수 기회가 없다고 주장하는 경우

③ 신규 임차인에게 현저히 고액의 임대료를 요구하는 경우

 

---

 

(1) 친인척과 양도양수 계약 체결했기 때문에 신규 계약을 체결할 수 없다고 주장하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 K씨

업종 : 프렌차이즈 분식점

기간 : 2012. 04 ~ 2017. 04

 

 

 

2012년 4월 경부터 프랜차이즈 분식점을 운영해온 임차인 K씨.

해당 계약은 2년 계약 후, 계속해서 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.

 

2017년 3월, 계약 만료를 한 달 앞두고 건물주 측은 임차인 K씨에게 계약만료 의사를 통보했습니다.

계약기간 5년을 채웠기 때문에 계약이 해지된다는 입장이었는데요.

 

당시 계약갱신요구권이 없었던(5년, 현재 10년) 임차인 K씨는 갱신을 할 수 없는 것은 아쉽지만

권리금이라도 회수하기로 마음 먹었습니다.

 

임차인 K씨는 계약 만료를 한 달 앞두고 있었고,

권리금 회수 기회는 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 해당 되기 때문에

최대한 빨리 신규 임차인을 찾아야 했습니다.

 

 

 

다행히 평소 분식점 영업에 관심이 있던 처제가 상가를 인수하고 싶다고 했고,

임차인 K씨는 법률적인 절차에 따라 '권리양도양수계약'을 맺었습니다.

 

이후 세입자 K씨는 임대인 측에게 신규 세입자를 주선했지만,

건물주는 친인척을 새로운 임차인으로 인정할 수 없다며 거절했습니다.

 

정당한 이유가 아님에도 건물주의 신규 계약 체결 거절로 인해 양도양수 계약은 파기 되었고,

임차인 K씨는 손해가 발생했습니다.

 

 

 

따라서 건물주 측을 상대로 '권리금 손해배상 청구소송'을 제기했는데요.

이에 임대인은 재계약요구권이 없는 세입자는 권.리.금 회수를 주장할 수 없다고 반박했습니다.

 

하지만 본 사무소는 계약 갱신 요구권과 권/리/금 회수와는 관련이 없으며, 오랜 기간 영업을 해왔기 때문에

권리금 회수는 더더욱 보호되어야 한다고 주장했습니다.

 

한편, 소송이 진행 되는 중 계약 기간이 종료 되어 임차인 K씨는 상가를 비워줬고,

생계를 위해 근처 다른 상가를 임차해 동일한 프랜차이즈 영업을 시작했습니다.

 

그러자 임대인 측에서는 '인근에서 동일한 분식점을 개업했기에 권리금 손해배상 청구는 부당하다.'고 주장하며

소송은 더욱 복잡하고 치열하게 진행되었습니다.

 

 

 

세입자 K씨의 전부승소 판결!

2019년 1월 16일, 서울동부지방법원 '건물주는 임차인 K씨에게 약 1억 1천여만 원을 배상하라.'

 

판시 이유 : 신규 세입자와 기존 세입자의 관계만으로

임대인이 새로운 계약을 거절한 것은 정당한 사유라고 보기 어렵다.

또한, 권리금 회수 방해 행위가 인정되는 상황에서

세입자가 인근 상가에서 동일한 영업을 개업했다는 이유로

세입자의 청구가 부적절하다고 주장할 수는 없다.

 

 

 

(2) 계약갱신요구권이 없기 때문에 권리금 회수 기회가 없다고 주장하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 A씨

업종 : 약국

기간 : 5년 이상

 

 

 

약국 임차인 A씨는 2011년부터 약국 운영을 시작했습니다.

오랜 기간 동안 해당 상가에서 약국을 운영할 수 있을거라 생각했지만

상가 건물주가 바뀐 뒤 상황이 달라졌습니다.

2017년 7월 경 '12월까지 상가를 원상회복하고 명도하라.'는 해지 통보를 받게된 것인데요.

 

오랫동안 영업을 하고 싶었던 A씨는 건물주와 협의 해보려 했습니다.

하지만 임대인 측에서는 건물을 비우지 않으면 소송까지 불사하겠다는 입장을 고수했습니다.

 

 

 

결국 계약 연장이 불가할거라고 판단한 A씨는 권리금이라도 회수해야겠다고 판단,

신규임차인을 구하기 위해 노력했는데요.

만료 2달 전, 새로운 세입자와 양도양수 계약을 체결하고 건물주에게 주선했습니다.

 

하지만 임대인은 상임법 상 5년 이상 영업한 임차인은 권,리,금,을 회수할 수 없다고 주장하며,

새 임차인과 계약을 체결해주지 않았는데요.

 

 

 

결국 새로운 세입자는 계약을 포기했고, 임차인 A씨는 손해가 발생했습니다.

이에 따라 세입자 A씨는 건물주를 상대로 '손해배상 청구소송'을 제기했습니다.

 

분쟁 초기 과정부터 함께 했던 본 사무소는

임대인의 주장이 부당하다는 것, 권'리'금을 회수하는데 A씨가 방해를 받았다는 점을

철저히 준비해 입증했습니다.

 

 

 

2018년 11월, 대구지방법원 '임대인은 임차인에게 약 1억 4천만 원을 배상하라.'

 

판시 이유 : 상임법 상 세입자가 권/리/금 회수를 위해 신규 세입자를 주선했을 때,

거절할 수 있는 정당한 사유를 명시적으로 규정했는데,

여기에 재계약요구권이 없는 경우는 포함되지 않았다.

또한, 영업기간이 길수록 재산적 가치가 더 형성된다고 보는 것이 일반적이므로,

세입자의 권-리-금 회수기회 보장은 더 필요하다.

 

 

 

(3) 신규 임차인에게 현저히 고액의 임대료를 요구하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 L씨

업종 : 미용실

기간 : 2011. 01 ~ 2016. 12. 31

 

 

 

2011년 1월 경부터 미용실을 운영하던 임차인 L씨.

5년 동안 미용실을 운영했고, 이후 2016년 12월 31일까지 계약은 연장되었습니다.

 

계약 만료를 3개월 앞둔 2016년 9월, 임대인 측은 상가를 아들이 사용할 예정이라며 계약해지 통보를 했습니다.

이에 L씨는 자신이 어떤 권리를 주장할 수 있고, 어떻게 대응해야 하는지 본 사무소를 통해

법률적인 조언을 받았고 법률 대리인으로 선임하였습니다.

 

본 사무소는 임차인 L씨가 재계약은 할 수 없지만 권리금 회수를 할 수 있도록 철저하게 준비를 시작했습니다.

임차인 L씨의 경우 새로운 임차인을 구해 양도양수 계약을 체결하는 것이 우선이었습니다.

 

 

 

L씨는 신규임차인을 구했고, 본 사무소의 법률적인 조언 하에 양도양수 계약을 체결했습니다.

이후, 상가변호사 닷컴은 임대인 측에 새로운 임차인을 주선하며 신규 임대차 계약 체결을 요청 하는 등

계속해서 법률적인 조치들을 이어나갔습니다.

 

하지만 건물주 측은 임대차계약을 거절하였고,

후에는 과도한 임대료 인상을 요구하는 등 방해 행위를 하였습니다.

 

 

 

결국 신규 계약을 맺지 못해 피해가 발생한 L씨는 건물주를 상대로 손해배상 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

2018년 3월 29일, 부산지방법원 동부지원 '임차인 전부 승소!'

 

판시 이유 : 권'리'금'보'호'규정이 5년 이내의 세입자만 적용하려는 취지였다면,

적용제외 사유를 둘 이유가 없어 보이고

법 규정에 없는 제한을 해석에 의해 덧붙이는 것은 법 해석의 한계를 넘은 것이다.

또한, 세입자가 설치하지 않은 위반시설과 관련된 철거의무를

세입자가 부담한다고 할 수 없으므로

철거비 명목으로 공제한 보증금 상당액도 반환하라.

 

 

 

같은 권/리/금 소송이었지만, 각자 상황이 달랐기 때문에

상황에 대한 정확한 판단과 그에 맞는 대응이 필요했습니다.

 

겉보기엔 쉬워보이는 과정들이지만

재판부를 설득하기 위한 철저한 준비,

논리 있는 주장 등이 필요합니다.

 

만약 분쟁이 일어나셨다면 분쟁 초기부터 법률적인 상담을

받아보시는 것이 좋습니다.

 

자신의 권리를 침해 받았다고 적극적으로 주장해야만

그 권리를 보호 받으실 수 있습니다.