'상가임대차보호법개정안'에 해당되는 글 2건

건물을 소유하고 있거나

상가를 빌려 장사하시는 분이라면

자신이 어떤 법의 보호를 받고 있는지 알고 계실텐데요.

바로 상가임대차보호법 입니다.

문제가 생겼을 때 이 법에 의거해 해결을

하셔야 하니 법이 어떻게 개정되고,

판결의 추세가 어떠한지 아는게 가장 중요하실 것 같습니다.

최근 들어 해당 법이 임차인을 보호하는 방향으로

많이 변화하고 있는데요.

지난 5월 16일, 대법원에서 '계약갱신요구권 존재 여부와

관계 없이 권리금 회수 기회는 보호돼야 한다.'는 판결이

나온 것도 이런 흐름을 반영한 것이라 할 수 있습니다.

이는 하급심 판례에서 자주 갈리던 문제였는데요.

갱신청구권이 없으면 권리금도 주장할 수 없다는

판결이 나오곤 했습니다.

기존에 상임법에 대해 알고 있던 분이시라면,

개정된 부분이 어떤 것이 있을지 궁금하실 것 같은데요.

바로 계약갱신요구권과 환산보증금 기준입니다.

1. 계약갱신요구권

이전에는 5년까지 임차인이 자신의 임대기간을

보호 받을 수 있었는데요.

2018년 10월 16일, 위 기간이 10년으로 개정됐습니다.

즉, 세입자는 이제 10년간 임대기간을

보호 받을 수 있게 된 것입니다.

당시 많은 임차인 분들이 자신도 개정된 법의 적용을

받는지 궁금해하셨는데요.

개정 이후 새롭게 체결되는 계약이나

갱신되는 계약이 적용된다고 보시면 됩니다.

그럼 여기서 궁금하신 점이 생기실 텐데요.

묵시적 갱신은 해당되는걸까요?

상임법 상 묵시적 갱신은 1년씩 갱신된다고 보기 때문에

개정 이후 갱신됐다면 재계약 됐다고 볼 수 있습니다.

또 어떤 분들은 재계약 시점부터 10년이 아닌지

여쭤보시곤 합니다. 하지만 최초계약날부터 10년이기 때문에

재계약 날부터 10년은 아닙니다.

구법의 적용을 받으시는 분들은

더 장사를 할 수 있는 방법이 없냐고 물으실 때가 있는데요.

만일 임대인이 계약해지를 통보하며 더 이상

계약을 연장하지 않겠다고 하는 경우엔

갱신권이 없다면 강제할 수는 없습니다.

대신 영업해온 기간 동안 쌓은 영업가치를 회수하고

나오셔야 할 것 입니다. 만기 6개월 전부터 만기 시까지

건물주는 임차인이 새로운 세입자로부터 권리금 회수하는 것을

정당한 사유 없이 방해하실 수 없습니다.

꽤 상당 수의 임대인 분들이 리모델링을 사유로

새로운 사람을 더 이상 받지 않겠다고 하시는데요.

재건축 사유가 정당하다고 인정 받는 경우는

세가지 경우에만 해당이 됩니다.

① 임대차 계약 당시 공사 시기, 기간 등과 같이

구체적인 계획을 고지하고 이행하는 경우

② 건물 노후, 멸실로 인해 안전 상의 문제가 우려되는 경우

③ 다른 법령에 따라 리모델링이 이뤄지는 경우

이에 해당하지 않는다면 정당하다고 판단 받을 수 없습니다.

위 조항 때문인지 건물이 노후해서 리모델링을 해야 겠다고

주장하시는 경우도 있는데요. 단순히 주관적인 판단 하에

이뤄지는 것은 아닙니다. 안전진단검사를 받았는데 재건축이

필요하다고 하는 경우가 정당하다고 판단됩니다.

실제로 이를 주장하며 명도 위기에 처한 임차인C씨.

2017년 6월부터 음식점 운영을 시작했는데요.

권리금 및 시설비까지 최소 3억 원을 투자했고, 사업의 발전을

위해 밤낮없이 일하며 노력했습니다.

상가를 임차해 얼마 지나지 않아 건물주가

변경 됐고, 별 다른 문제 없이 영업을 이어갈 수 있을거라

생각했던 것과 달리 새 임대인은 안전등급 문제로

합의금을 줄테니 상가건물을 반환하라는 통보를 듣게 됩니다.

본 사무소는 사전 고지되지 않은 재건축으로

계약기간 도중 나가라고 통보하고, 권리금 회수를

방해할 수 없다는 점을 들어 반론을 펼쳐나갔는데요.

이와 더불어 안전진단등급이 신뢰할 수 있는 결과인지

확인에 들어갔습니다.

하지만 상대방 측은 재건축 이외에도 법 위반사항을

사유로 들며 계속해서 상가 명도를 요구했고

결국 임대차기간 만료를 한참 앞둔 시점에서 명도소송을 제기했습니다.

소송을 진행하는 상황에서 본 사무소는

임차인의 권리를 법률적인 해석 하에 주장하며 상대방을

압박했고, 이에 임대인은 세입자의 권리를 인정하며

배상금 4억 2천만 원, 보증금 1억 4천만 원을 지급하고

자신이 제기했던 명도소송을 취하했습니다.

이처럼 자신이 어떤 문제가 발생했고 어떤 대응을 할 수 있을지

정확히 판단 하에 법률적인 대응에 들어가야

상황을 뒤집을 수 있습니다.

다시 앞으로 돌아가 개정안에 대해 살펴보자면,

2. 환산보증금 기준

이라고 볼 수 있는데요.

환산보증금의 지역별 기준은

수차례 개정을 거듭해왔습니다.

최근엔 금년 4월에 개정된 것 인데요.

어떤 분들은 '자신의 상가가 갱신된 기준에

해당되기 때문에 환산보증금 이내 상가이다.'라고

이야기 하시는데요. 언제 계약했느냐에 따라

적용되는 부분이 다르기 때문에 먼저 계약날짜를

따져보셔야 합니다. 즉, 개정이 됐다고 해서

모두가 그 법의 적용을 받는 것은 아니라고 보시면 되겠죠.

이렇게 개정된 부분들이 있기 때문에

명확히 알아두시는게 중요합니다.

문제가 생겼을 때 적절히 대응할 수 있기 때문인데요.

아무래도 전문가가 아니라면 어떻게 대응해야

할지 고민이 되실 것 같습니다.

만일 분쟁이 발생했다면 현재 상황 내에서

어떤 방향으로 조치를 취하냐에 따라 그 결과가 달라집니다.

따라서 법률 전문가를 통해 때에 맞게 적절히 해결하시길 바랍니다.

한동안 국회에서 계류하던 상가임대차보호법 개정안이

작년 9월 20일, 추석 전에 국회를 통과했습니다.

법이 공포 및 시행되는 것은 2018년 10월 16일부터입니다.

즉, 이 날짜 이후로 갱신된 계약이나 최초로 체결된 계약만

"상가 계약갱신요구권 10년"을 주장할 수 있습니다.

아쉽게도 이미 계약을 갱신하는 권리가 끝난 상황이라면

이 법을 소급해서 적용받을 수는 없습니다.

● 임차인의 계약갱신청구권 5년 → 10년

● 임차인의 권리금 회수기간 3개월 → 6개월

● 전통시장 또한 권리금 보호 대상 포함

● 상가임대차분쟁조정위원회 신설

과거에는 임차인은 5년 간 재계약을 요구할 수 있었으며

권리금 회수보호기간은 3개월이었습니다.

현재는 10년 계약갱신요구권 및 6개월 권리금보호기간이 보장됩니다.

임차인은 상가임대차 계약기간이 만료되기

6개월 전에서 1개월 전 사이 서면, 문자, 전화 등 증거로 남는 방법으로

계약갱신을 원한다고 말할 수 있고,

임대인은 정당한 사유가 있지 않는 한 이를 거절할 수 없습니다.

최초의 계약을 포함해 10년의 범위 내에서만 행사할 수 있고,

동일한 영업이라면 계약서를 새로 쓴다고 해서

새롭게 10년을 보장받을 수 있는 것은 아닙니다.

만약 5년 전부터 영업을 시작해서 이미 5년 차 계약이 만료되는 시점에

계약해지 통보를 들었다면 갱신되는 임대차계약에 해당하지 않아

재계약이 법적으로 보장되지 않습니다.

하지만 임차인이 월차임을 3기 연체했다거나

임대인의 동의없이 무단으로 전대차계약을 한 경우

계약갱신요구권 및 권리금회수기회를 보호받을 수 없습니다.

그리고 회수기간 보호조항이 기간을 확대해서 적용됩니다.

이 규정은 현존하는 모든 임대차계약에 적용됩니다.

만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선하는 등 회수활동을 하는 경우

임대인은 이를 특별한 사정이 없는 한 거절하지 못하고

만약 이를 방해해 임차인에게 손해가 발생했다면

그 손해를 배상해야 할 책임이 생깁니다.

또한 전통시장이 권리금 보호 대상으로 포함되었습니다.

그리고 올해 4월 경 상가임대차분쟁조정위원회가 생겨

보증금 증액, 건물 반환 등에 대해 심의 조정이 가능해진다고 하는데요,

분쟁이 생길 경우 빠르게 해결이 가능할 것으로 예상됩니다.