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임대인과 임차인이 이해관계가 맞지 않으면 관계를 유지하기 어렵습니다. 그래서 어느 한 쪽이 무리한 주장을 하여 다른 한 쪽이 일방적인 피해를 입는 것을 방지하기 위해 법에서는 계약갱신, 월세 증액 한도 등에 대해 세부적인 기준을 정해두었습니다.

예를 들어 매년 임대료가 천정부지로 높아지면 임차인들에게 월세 부담이 과해지기 때문에 상임법에서는 연 5%로 증액제한을 두었습니다. 그러나 환산보증금 이내 상가에만 적용되는 조항이며, 초과하는 상가라면 수치적인 제한 없이 주변 시세나 경제상황 등을 고려하여 인상하는 것입니다.

환산보증금 : (월세*100)+보증금을 계산한 값에 지역과 시행일자를 비교하여 판단.

월세 계약기간의 경우 환산보증금 초과 여부와 관계없이 사업자등록을 하고, 주된 부분을 영업용으로 사용하는 상가라면 10년간 주장할 수 있습니다. 단, 2018년 10월 16일 이후 최초 혹은 갱신된 임대차에만 적용하고, 그 이전에 성립된 계약은 5년간 주장할 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.

이런식으로 임대차 관계가 원만하게 유지될 수 있도록 규정해둔 것들이 있는데요. 이러한 법이 있음에도 불구하고 전혀 지켜지지 않는 상황이라면 어떨까요? 일방적으로 피해를 입고만 있을 것이 아니라 믿을 수 있는 법률전문가의 조력을 받아 법적으로 대처하셔야 합니다.

서울시 서대문구의 한 요가원에서 발생한 사건입니다. 이제 막 임차를 받아 요가학원을 차린 임차인 K씨는 안정적으로 자리잡기도 전에 건물주로부터 월세 약26%를 인상할 예정이며, 이에 동의하지 않을 시 재계약이 어렵다는 통보를 전달받았습니다.

귀책사유가 없는 임차인이라면 월세 계약기간 연장을 요청할 수 있는 권리가 있다는 것은커녕 법 자체를 잘 몰랐던 K씨는 이대로 쫓겨날지도 모른다는 불안감에 무리한 임대료를 요구하는 계약서에 덜컥 서명을 하고 말았습니다.

그러나 몇날 며칠을 고민해도 도저히 이해할 수 없는 건물주의 태도에 괴로워 하던 K씨는 법률 상담을 받기로 결심했습니다. 상담을 받고 나서 알고보니 해당 상가는 연5%의 법정 한도 내에서만 증액이 가능했고, 심지어 주변 시세에 비해 특별히 저렴하게 있던 상황도 아니기에 상식적으로 과도한 인상률이라고 판단할 수밖에 없었습니다.

결국 법률 전문가를 선임하여 내용증명을 보내고 상대를 압박하는 과정에 돌입합니다. 우선, 증액비율을 초과하여 지급하기로 한 차임에 관한 약정은 무효이며, 초과 지급된 월세는 부당이득으로 반환을 구할 수 있다는 대법원 판결을 근거로 적정 금액으로 정정하여 K씨의 월세 계약기간을 보장해달라 요구했습니다.

임차인 K씨 측에서는 초반에 강하게 건물주를 압박했고, 임차권존재 확인 청구의 소를 제기하는 등 법률적 과정에서도 실수없이 조력하여 점차 상황을 유리하게 풀어갔습니다.

최종적으로 2021년 6월 5일 서울남부지방법원 조정 결정을 통해 K씨는 처음 요구받은 조건을 무효화하고, 임대료를 약 1%만 인상하는 조건으로 갱신에 성공했습니다.

이미 26% 인상된 임대료로에 서명을 해버렸기 때문에 사실 굉장히 까다롭고 쉽지 않은 과정이었으나 적절한 대처와 빠른 조치를 취한 덕분에 큰 문제없이 상황을 마무리 할 수 있었는데요. 해당 사례는 굉장히 성공적으로 끝난 사례이지만, 아무 생각도 없이 확약서, 확인서 등에 서명을 해버려서 상황이 해결되지 않고, 오도가도 못하는 상황에 빠져 있는 경우도 많습니다. 이처럼 임차인에게 불리한 증거나 정황이 발견된다면 최악의 상황에서는 월세 계약기간 갱신을 주장하지 못하거나, 권리금을 단 한품도 회수하고 쫓겨나는 경우가 발생할 가능성이 높아집니다.

따라서 문제가 발생했거나, 스스로 판단하고 행동하기 어려운 상황에 처해있다면 주저말고 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다. 소 제기 전 단계에서부터 철저하게 검토하여 준비해야 소송에서 승소 확률을 높일 수 있고, 소송까지 진행되지 않는다고 하더라도 유리한 조건으로 합의나 조정에 이를 수 있기 때문입니다. 유사한 상황에 처해 계시다면 아래의 번호로 상담 안내를 받아 보시기 바랍니다.

월세계약기간 상가는 몇 년을 요구할 수 있나

본인 소유가 아닌 건물에서 장사를 하기 위해서는 몇 년을 임차할지, 임차 대가로 얼마를 지불할 지, 계약 기간 중 서로가 지켜야 하는 약속은 어떤 것들이 있는 지 등에 대해 서로의 이해관계에 맞춰 계약서를 쓰는 과정이 필요합니다. 이때 합의된 내용에 대해서는 각자가 지켜야 할 의무를 부담하게 됩니다. 단, 특약사항으로 임차인에게 불리한 내용이나 위법한 내용이 포함된다면 상가임대차보호법 상 강행규정 위반으로써 이는 효력을 잃고 맙니다. 예를 들어, '임차인은 권리금을 주장할 수 없다.', '임차인은 계약기간이 끝난 이후 갱신하지 않고 즉시 퇴거한다.' 등과 같은 내용은 무효합니다.

이처럼 법은 양측 중 비교적 경제적 약자의 입장에 위치한 임차인들을 보호하고자 각종 법 조항이 존재하고, 엄격하게 세입자의 권리를 보호하고 있습니다. 만일 건물주가 정당한 사유도 없이 월세계약기간을 줄이거나 임차인의 권리를 침해하려 한다면, 상인들은 법의 도움을 받아 적법하게 해결해 나가면 됩니다.

계약기간에 대해 법적인 개념을 간단하게 설명하자면, 2018년 10월 16일 이후 최초 혹은 갱신한 임대차의 경우 10년간 연장 요구가 가능하며, 이전에 체결된 계약에 한해서는 5년의 적용을 받습니다.

1. 사전에 재건축 계획을 상세하게 고지하였고, 그 계획에 따를 경우. 

다만, 이때 단순히 '재건축을 할 수도 있다.', '언제 재건축을 할 것이다.'라고 말하는 것처럼 상세하게 고지하지 않았으면, 정당하게 임차인을 내쫓을 수 있는 사유가 되지 않습니다. 여기서 말하는 '상세하게'란, 아주 구체적으로 재건축 관련 내용을 전부 전달한 경우이기 때문에 단지 상가 철거 '사실'을 알린 것만으로는 인정되기 어렵습니다.

2. 건물의 노후화 및 훼손으로 인하여 안전사고가 우려되는 경우 

상가의 노후화, 훼손으로 인한 재건축은 인정될 수 있습니다. 다만, 이때는 정말로 안전사고가 우려될 정도인지를 파악하기 위해 안전진단을 받게 됩니다. 보통 안전등급 D~E등급 정도가 나온다면 노후화로 인한 재건축을 주장할 수 있습니다.

3. 다른 법령에 의해 재건축이 진행될 때.

국가에서 타 법령에 따라 의무적으로 철거가 진행되는 경우는 임차인이 나가야하며, 이러한 경우는 별도의 보상이 제공됩니다.

위 상황에 해당되지 않는다면, 건물주의 정당하지 않은 재건축 및 해지통보의해 월세계약기간을 연장하지 못한 경우, 억울하게 잃어버릴 위기에 처한 권리를 되찾아 내야 합니다. 다행히 적기에 대응을 시작하여 건물주의 명도소송을 취하하고, 계약 연장에 성공한 사례가 있습니다. 자세히 살펴보겠습니다.

2016년 8월 경 서울 관악구 한 상가 임차인 K씨는 혼신의 노력 끝에 음식점 운영에 안정을 찾아나갔습니다. 그렇게 재계약 기간이 다가왔고, 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권에 의해 연장을 요청했습니다. 그러나 건물주는 갑작스러운 철거 계획을 전했고, 당황했던 K씨가 수소문하여 알아본 결과 사실은 매매계약을 위한 명도 통보였습니다.

개인이 해결하기에는 무리가 있다고 판단한 K씨는 즉시 법률적인 대응을 시작했고, 양측의 입장 대립이 너무나도 극심하여 법원의 강제조정결정을 통해 상황이 마무리 되는 듯 했습니다. 그러나 이 과정중에 바뀐 새로운 건물주가 임대차 계약 연장에 동의하겠다는 입장을 전하며, 전 건물주는 명도소송을 취하했고 임차인 K씨는 월세계약기간을 갱신할 수 있게 되었습니다.

상황에 따라 임차인의 권리가 보장되지 못하는 경우도 있을 수 있기 때문에, 정확하게 판단이 서지 않는 경우나 임대인 측의 거센 반발이 예상되는 경우라면 초기에 확실하게 사건을 검토받아야 하고, 이를 유리하게 이끌어갈 수 있는 유의미한 증거를 수집하는 단계에 대한 중요성이 강조됩니다.

자칫 정확한 정보없이 개인이 해결하려고만 한다면 상황을 오히려 더 악화시키는 경우가 생기기도 합니다. 이와 관련한 분쟁 발생 시 전문가의 도움을 받아서 진행하시는 방법을 추천합니다.