'상가임대차법/상가임대차보호법'에 해당되는 글 28건

한동안 국회에서 계류하던 상가임대차보호법 개정안이

작년 9월 20일, 추석 전에 국회를 통과했습니다.

법이 공포 및 시행되는 것은 2018년 10월 16일부터입니다.

즉, 이 날짜 이후로 갱신된 계약이나 최초로 체결된 계약만

"상가 계약갱신요구권 10년"을 주장할 수 있습니다.

아쉽게도 이미 계약을 갱신하는 권리가 끝난 상황이라면

이 법을 소급해서 적용받을 수는 없습니다.

● 임차인의 계약갱신청구권 5년 → 10년

● 임차인의 권리금 회수기간 3개월 → 6개월

● 전통시장 또한 권리금 보호 대상 포함

● 상가임대차분쟁조정위원회 신설

과거에는 임차인은 5년 간 재계약을 요구할 수 있었으며

권리금 회수보호기간은 3개월이었습니다.

현재는 10년 계약갱신요구권 및 6개월 권리금보호기간이 보장됩니다.

임차인은 상가임대차 계약기간이 만료되기

6개월 전에서 1개월 전 사이 서면, 문자, 전화 등 증거로 남는 방법으로

계약갱신을 원한다고 말할 수 있고,

임대인은 정당한 사유가 있지 않는 한 이를 거절할 수 없습니다.

최초의 계약을 포함해 10년의 범위 내에서만 행사할 수 있고,

동일한 영업이라면 계약서를 새로 쓴다고 해서

새롭게 10년을 보장받을 수 있는 것은 아닙니다.

만약 5년 전부터 영업을 시작해서 이미 5년 차 계약이 만료되는 시점에

계약해지 통보를 들었다면 갱신되는 임대차계약에 해당하지 않아

재계약이 법적으로 보장되지 않습니다.

하지만 임차인이 월차임을 3기 연체했다거나

임대인의 동의없이 무단으로 전대차계약을 한 경우

계약갱신요구권 및 권리금회수기회를 보호받을 수 없습니다.

그리고 회수기간 보호조항이 기간을 확대해서 적용됩니다.

이 규정은 현존하는 모든 임대차계약에 적용됩니다.

만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선하는 등 회수활동을 하는 경우

임대인은 이를 특별한 사정이 없는 한 거절하지 못하고

만약 이를 방해해 임차인에게 손해가 발생했다면

그 손해를 배상해야 할 책임이 생깁니다.

또한 전통시장이 권리금 보호 대상으로 포함되었습니다.

그리고 올해 4월 경 상가임대차분쟁조정위원회가 생겨

보증금 증액, 건물 반환 등에 대해 심의 조정이 가능해진다고 하는데요,

분쟁이 생길 경우 빠르게 해결이 가능할 것으로 예상됩니다.

<직접 진행한 사건입니다.>

임대차 계약해지 통보서 실제 예시

임차인 ㅇ씨는 정육점을 운영하고 있었는데요,

2012년부터 장사를 해오다가 5년 계약만료를 5개월 앞둔 2016년 말,

임대인으로부터 '임대차 계약해지 통보서'를 받았습니다.

그 내용으로는 이번 계약이 종료되면

상가건물을 비우고 원상복구를 해달라는 내용이었는데요.

당시 계약갱신요구권은 단 5년만 보장되는 상황이었고 (신법 적용 시 10년)

더이상 재계약을 이어나갈 순 없었지만 상가임대차보호법에 따르면

권리금 회수기회를 보호받을 수 있었습니다.

그러나...

권리금회수 절차는 '신규임차인'을 구해 임대인에게 주선할 수 있어야

그 관련 절차가 시작된다고 할 수 있습니다.

그러나 건물주는 임대차계약 조건을 알려주지 않으면서

오직 상가 명도만을 요구했습니다.

즉, 부동산에 정육점을 내놓으려면 당연히

다음 계약조건이 어느정도 수준에서 형성될지 알아야겠지요?

하지만 건물주는 이 조건을 알려주지 않았고,

월세나 보증금 조건을 모르는 임차인 ㅇ씨는

부동산에 상가를 내놓을 수 없었습니다.

결국 새로운 임차인을 구해 권리금계약을 체결하는 행위를

시작할 수 조차도 없던 상황에서 2017년 5월 임대차계약이 종료되었습니다.

계약이 만료되자 건물주는 임차인 측에게 명도소송을 제기했고,

임차인 ㅇ씨는 건물주를 상대로 권리금손해배상청구소송을 반소제기했습니다.

서울동부지원 재판부는 2018년 7월,

권리금소송에서 임차인 ㅇ씨의 전부승소를 판시했습니다.

판시 이유 : 임대인이 계약조건 자체를 제시하지 않아

신규임차인을 주선하는 행위 자체가 불가능 했고,

이는 정당한 사유없이 임차인의 권리금회수기회를 방해한 것으로 볼 수 있다.

소 결과 : 임대인이 소송비용의 4/5를 부담하고, 임차인 ㅇ씨에게 권리금손해 2,000만 원 지급하라.

실제 계약해지 통보서가 어떻게 날라오는지 함께 봤습니다.

그리고 상가임대차계약에서 계약해지 시 임차인이 어떻게 대처해야 하는지도 함께 봤는데요,

통보를 받은 즉시 법률 대책을 세우고 대응해야 늦지 않습니다.

계약 연장 또는 권리금 회수 등 본인이 원하는 결과를 위해서는 발빠른 대처가 중요합니다.

작년 참 많은 분들이 놀라셨던 사건이 있습니다.

바로 궁중족발 사건인데요,

세입자가 과도하게 높은 임대료 인상을 요구받으며 영업을 포기할 상황이 되고,

그 과정에서 감정의 골이 깊어지면서 결국 세입자가 건물주를 공격한 사건이었습니다.

물론 폭력은 정당화 되어서는 안되지만,

이 사건을 통해 많은 분들이 임대료를 아무런 제한없이 올리는 경우 및

총 계약기간이 법적으로 단 5년만 보장받을 수 있다는 것에 많이 분개하셨습니다.

이 사건이 있고 여론이 점점 심각해지자,

몇 년 째 국회를 계류 중이던 상가임대차보호법 개정안이

작년 추석 쯔음 국회를 통과했습니다.

공포 및 시행은 2018년 10월 16일부터입니다.

이 날짜가 왜 중요하냐면,

바로 임차인 계약갱신청구권의 적용을 받을 수 있는지 없는지

이 날짜를 기준으로 정해지기 때문입니다.

아쉽게도 법 규정이 소급해서 모든 임차인에게 적용되지는 않습니다.

임차인 계약갱신청구권 10년 해당하는 경우

- 법 개정 전에 임대차계약을 시작했으나,

18년 10월 16일을 기준으로 계약갱신요구권이 남아 갱신이 가능한 임차인은

5년이 아닌 총 10년을 보장받게 됩니다.

예를 들어, 2016년 1월 부터 2018년 2월까지 2년 계약을 한 뒤

묵시적으로 갱신되는 상황이라면,

2019년 2월에 계약이 갱신되면서

"2018년 10월 16일 이후로 갱신되는 계약"에 해당해

최초 계약부터 총 10년 보호가 가능해지는 상황.

10년 계약갱신을 보장받지 못하는 경우

- 2013년 9월부터 2년씩 계약을 연장하던 중

2018년을 기준으로 5년차 계약만료에 해당하는 임차인은

2018년 9월 5년 계약이 만료되고,

법은 2018년 10월부터 시행됐으므로

10년 적용을 받지 못하고 상가를 명도하고 계약을 종료해야 합니다.

계약갱신청구권을 요구하는 방법은?

"임대인은 임차인이 계약 만료 6~1개월 전 사이에

계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다.

다만 아래의 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있는

정당한 사유가 있는 것으로 본다."

1. 임차인이 월차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우.

- 월세를 총 3달 치를 안냈을 경우를 말하며

총 3달을 밀리면 당장 계약해지도 가능합니다.

하지만 임대인이 계약해지를 요구하지않고 3달 치를 갚았다면

당장 계약해지를 할 순 없지만

임차인은 추후 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회를 보장받을 수 없습니다.

2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차했을 때

3. 합의를 통해 임차인에게 상당한 보상금을 줬을 경우

4. 무단전대

임대인의 동의없이 임차인이 무단으로 제3자에게 전대한 경우

5. 고의나 중대한 과실로 임차인이 건물을 파손한 경우

(세입자 잘못으로 불이 났을 때 등..)

6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차계약이 지속될 수 없는 경우

(옆집 잘못으로 불이 났을 때..)

7. 철거 또는 재건축 사유

- 계약 당시 구체적으로 시기 등 계획을 고지한 경우, 안전사고 우려, 법령에 따른 재건축

- 위 세 가지에 해당하지 않는다면 재건축으로 명도소송을 하는 것은 어렵습니다.

8. 그 밖에 임대차계약을 계속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우

관련 내용을 잘 숙지하고 계셔야 분쟁이 발생한 상황에서 법적인 도움을 받더라도

사건을 이해하고 진행하면 더 좋은 결과를 받으실 수 있습니다.

2018년 10월 많은 임차인분들이 기다리시던 상가임대차보호법의 개정안이 공포되었습니다.

즉, 2018.10.16.이후로 체결한 임대차 계약 또는 이후 갱신되는 계약의 경우에는

계약갱신요구권 10년을 보장받을 수 있게 되었습니다.

10년 재계약은 확실시 되는 상황인데,

그렇다면 계약이 연장될 때마다 임대료는 어떻게 되는 것일까요?

넓은 계약갱신 범위가 요구되는 만큼, 임대인 입장에서도 주변 상황 등에 따라

적절한 범위 내에서 임대료 인상을 요구하며 재계약을 할 수 있습니다.

"적절한 범위"는 바로 상가임대차법 시행령으로 정하고 있습니다.

대통령령에 따르면 그 범위는 5%입니다.

그러나 모든 상가임차인에게 이 5% 제한 규정이 적용되는 것은 아닙니다.

아쉽지만 환산보증금을 초과하는 상가에는 이 규정이 적용된다고 나와있지 않기때문에

법 규정 해석상 아무 제한이 없다고 보는 것이 타당합니다.

하지만 관련 하급심 판례를 보면 계약갱신요구권이 존재하는 임차인이라면

환산보증금 초과여부를 굳이 다투지 않으며,

동일한 조건으로 임대차 계약이 연장된다고 보고 있습니다.

(대통령령으로 정하는 범위 내에서 증감 청구는 가능 - 증액 시 5% 제한)

이미 분쟁이 예고되는 상황이라면 소송을 통해 본인의 임대차관계를 다시 확인받는 것이 중요합니다.

사실 임대료 인상을 과도하게 요구받은 상황이라면 중요한 것은 월세가 얼마나 오르느냐가 아닙니다.

이 경우에는 현재 재계약이나 계약갱신요구를 거부하고

임차인을 쫓아내려는 생각이 담겨있을 수도 있고,

만약 임대료인상요구를 임차인이 받아들인다면 현재에는 문제가 없지만

추후 신규임차인을 구해 권리금을 회수하고자 할 때 문제가 발생할 수 있습니다.

높은 임대료 조건을 부담할 신규임차인을 구하지 못해

권리금 회수까지 못하게 하려는 의도가 포함되어있을 수 있기 때문에,

높은 임대료 인상을 요구받았다고 해서 이를 모두 수긍해선 안됩니다.

현재 확실하게 매듭을 짓고 간다면 추후 더 큰 비용과 오랜 기간이 걸리는 소송을 막을 수 있습니다.

또한 현재 임대료 조건 등에 관한 소송을 한다고 해서 무조건 이기는 것이 아닙니다.

상가임대차보호법은 임차인에게 가장 최소한의 안전장치를 걸어둔 것에 불과합니다.

최소한의 법적 근거를 바탕으로 손해배상을 청구하거나 법률로 계약을 보호받을 수 있는 것이지,

무조건 100% 승소란 없습니다.

소송을 잘 대비하고, 소송 과정에 들어서더라도 여태까지 모은 유효한 증거들을 바탕으로

재판부를 설득하기 위해 명확한 변론과정을 이어나가야 합니다.

임대료 인상 관련으로 문의사항이 있으시다면 평일 오전9시부터 오후8시 사이에 연락 부탁드립니다.