'상가임대차법/상가임대차보호법'에 해당되는 글 28건

많은 분들이 기대하시던 상가임대차보호법의 10년 개정안이 통과되어

작년 이후로 참 많은 문의들이 오고 있습니다.

어떤 세입자 분은 10년 적용이 되시는 상황인데도

인지하지 못하시다가 법적인 조언을 얻어가시는 경우도 있고,

또 어떤 분은 10년이 아닌 5년 적용을 받는 상황이라

더이상 계약갱신이 어렵다는 사실을 알고 낙담하시는 경우도 있습니다.

임대인 분들도 세입자에게 언제까지 계약을 보장해야하나

문의를 많이 주시는데요, 갱신되는 계약에 해당해

총 십년을 보장해주셔야 한다고 안내를 드리면

당황해 하시는 분들이 많습니다.

그렇다면 언제까지 어디까지 적용이 되는지 보겠습니다.

우선 개정된 법을 보면 상가임대차보호법의 계약갱신요구권은

최초 계약부터 총 10년 간 보장이 된다고 나와있으며

시행령에 따라 "18.10.16.이후 최초로 체결되는 계약 또는

갱신되는 임대차계약에 한해 적용된다."고 나와있습니다.

즉 2017년 1월부터 2년을 임차한 나사장 씨는

2019년 1월 계약갱신요구권이 존재해 갱신을 요구할 수 있는데요,

이 갱신요구에 따라 재계약이 이루어지면

"갱신되는 임대차계약"에 해당되어 10년 보호를 받는 임차인이 됩니다.

만약 임대인과 임차인이 "계약갱신요구권을 인정하지 않는다."는

특약을 했더라도 이 협의는 법원에서 인정되지 않을 가능성이 큽니다.

왜냐하면 상가법에 따르면 임차인에게 불리한 약정은

강행규정 위반으로 효력이 없다고 나와있기 때문입니다.

하지만 경우에 따라서 인정될 여지가 있기도 합니다.

임대인이 충분한 보상을 했거나,

계약 당시 구체적으로 재건축 계획을 고지했다면

이에 동의하고 계약을 했을 시 갱신요구가 인정되지 않고

권리금 회수기회 또한 법적으로 보호받지 못합니다.

만약 임차인이 3기 분에 해당하는 월세를 연체한 적이 있다면

계약갱신요구 10년이나 권리금을 주장할 수 없습니다.

자 이런 경우도 있을 수 있습니다.

통으로 5년 계약을 하신 경우가 있을텐데요

법 개정 전 상가임대차보호법 5년 당시에

통으로 5년 계약을 하셨다면 아쉽게도

10년 규정의 적용을 받기에는 어렵습니다.

만약 임대인이 아무런 조건없이 계약을 연장해준다면

적용 가능성이 남아있으나, 이미 이렇게 찾아보실 정도라면

협의로 사건이 해결되기 어려운 경우일 것입니다.

법에서는 손해배상 또는 계약갱신 등의 최소한의

근거만을 보장하고 있습니다. 일단 분쟁이 발생했다면

협의 과정이나 소송을 피하기는 어렵습니다.

임대인의 재산권과 임차인의 권리가 충돌했을 때

그 사건에서 우위를 점하고 이기기 위해서는

다각적인 검토를 통해 유리한 상황을 만들어야 합니다.

우선 기본적으로 본인이 5년의 적용을 받는지,

10년의 적용을 받는지 확인하시고 법 위반사항이 없으시다면

계약갱신요구권이 없더라도 계약 종료 시 권리금을 회수할 수 있다고

보는 것이 법해석 상 옳기 때문에 관련 사건을 많이 다뤄본

사무실에 문의를 하셔서 조력을 받아보시기 바랍니다.

상가임대차보호법 상 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는

임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

또한 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면

임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있으며

임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 됩니다.

즉, 임차인 분들은 상가임대차법으로 종전에 비해 큰 보호를 받으실 수 있지만,

대신 본인의 의무를 다 해야 합니다. 주택의 경우에는 2개월 연체 시 해지가 되지만,

상가는 총 3개월 연체 시 해지입니다. 주택에 비해서는 조금 더 여유로운 기간이지만,

갑자기 장사가 잘 되지 않는다면 3개월도 순식간에 지나갑니다.

임대인의 입장에서는 임대수익이 발생해야 본인의 재산권을 실현할 수 있는데 

임차인이 차임을 지급하지 않는다면 더이상 계약을 유지하기 어렵습니다.

본 사무소에서 직접 진행한 사건 중 건물주 ㅇ씨의 사건을 함께 보시겠습니다.

건물주 ㅇ씨는 임차인의 차임연체 및 무단 전대 등을 이유로 계약을 해지한다는 내용증명을 보냈습니다.

그런데, 이런 내용증명을 받은 임차인은 그때부터 임대료를 내지 않고 무단으로 상가를 점유하기 시작했습니다.

그 기간이 무려 15개월 치 였습니다. 더이상은 이를 묵과할 수 없었던 건물주 ㅇ씨는

세입자를 상대로 명도소송을 제기하면서 부당이득금에 대해서도 청구했습니다.

(명도소송 - 상가 돌려받기, 부당이득금 - 연체된 차임 돌려받기)

2017년 3월, 서울북부지방법원은 건물주 ㅇ씨의 명도소송 승소판결을 내리며

연체된 차임또한 반환받으라고 판시했습니다.

하지만 사실 명도소송은 소송과정도 중요하지만 그 이후도 매우 중요합니다.

진짜 상가를 돌려받아야 진정하게 명도를 받았다고 할 수 있기 때문입니다.

우선 ㅇ씨는 임차인의 부당이득금(미 지급한 월세)에 대해 "채권압류 및 추심명령신청"을 했습니다.

상가건물에 대해서는 "강제집행" 절차를 진행했고,

무사히 건물을 돌려받고 미지급된 월세도 모두 받을 수 있었습니다.

이 사건의 경우 상대방이 건물의 하자인 "누수" 부분을 지적하며 누수가 해결되지 않아

차임을 지급하지 않은 것이었다고 항변했었는데요, 명도소송이 간단한 소송처럼 보이지만

이렇게 상대방 주장에 적절하게 대응하지 않는다면 패소할 수도 있는 소송이기 때문에

각별한 주의가 필요합니다.

법무부 사이트를 들어가 '상가임대차계약서'를 검색하시면

표준양식을 제공하고 있습니다. 계약서 양식뿐만 아니라

어떻게 작성해야하는지 팁까지 나와있습니다.

하지만 법 관련 용어를 잘 모르는 경우 어떻게 써야 하는지 감이 잘 오지 않을 수 있습니다.

본 사무소에서 직접 사건 해결에 기여했던 분의

임대차계약서를 샘플로 보시겠습니다.

사실 이 계약서가 완전 정석은 아니지만

(무효 조항이 포함되어 있음)

많은 분들이 이런 형식으로 계약을 하십니다.

기본적인 계약기간, 계약이 해지될 경우 등 조항을 넣어놓고

'특약사항'에 두 분이 합의하신 내용을 펜으로 적거나 아니면

아예 타이핑해서 프린트 하셔도 됩니다.

과거 상가임대차보호법 권리금 보호조항이 없었을 당시에는

특약에 "권리금을 인정하지 않는다." "월세 2기 연체 시 명도한다."

등의 조항이 포함되어 있었습니다.

물론 임차인 입장에서는 이 내용에 동의하지 않으면

계약이 진행이 되지 않기 때문에 울며 겨자먹기로 싸인하는 경우도 많았습니다.

또는 임대인이 "형식적인 절차일 뿐이다."라는 말만 믿고

계약을 하신 분들도 계시죠.

이럴 경우 추후에 문제가 생길 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

하지만 현재는 상가임대차법이 개정되어 임차인을 보호하고 있으며,

아무리 계약서 상 '권리금 등 시설금 일체를 인정하지 않는다.'고 적혀있고

거기에 동의를 했더라도 '강행규정'위반으로 아예 무효가 됩니다.

상가임대차법은 월세 미납을 3기분으로 보고 있기 때문에

만약 "2기 연체 시 명도한다."고 적으셔도 무효입니다.

그러나 이 부분은 주의하셔야 합니다. "계약 종료 시 상가를 원상복구한다."

이 특약사항의 경우 원상복구의 범위가 문제가 될 수 있습니다.

통상적으로 대법원 판례 상 본인이 임차했을 때의 상태로 돌리면 되는데,

가끔 "본래의 건물 상태로 원상복구한다."는 특약이 있을 수 있고

여기에 임차인이 동의할 경우 정말 모든 시설을 다 떼내고

완전히 첫 건물 상태로 복구해야 합니다.

비용이 만만치 않기 때문에 주의하면서 계약해야 합니다.

상가 임대차 계약서 작성방법은 우선 소재지와 건물 표시 내용을 상세히 기입합니다.

계약서에는 N평으로 작성을 했는데 알고보니 그보다 훨씬 크기가 작은 경우도 있습니다.

이럴 경우를 대비해 계약서에 도면을 함께 첨부하는 것도 하나의 해결 방법이 될 수 있습니다.

그 다음으로 보증금, 계약금, 월차임(월세)에 대해 합의해야 하는데요,

부가세 포함여부를 적어둔다면 추후 세금관련한 문제를 조금더 명료히 해결할 수 있습니다. 

계약 기간의 경우 통상적으로 1년 또는 2년을 합니다.

길게 계약기간을 가져갈 경우 장사를 안정적으로 할 수 있지만

중간에 상황이 변동되면 대처하기가 어렵고,

짧게 계약할 경우 때마다 임대료를 인상해야 하니

본인에게 어떤 게 더 유리할지 따져보고 진행하시기 바랍니다.

그 외 무단전대를 금지한다, 계약해지 시 임대인과 임차인 입장,

3기 연체 시 계약해지 가능 및 권리금 회수기회 보호의무 없음,

원상복구에 대한 내용, 공과금 및 관리비, 중개보수 등에 대해 약정하시면 됩니다.

임대차계약서는 추후 분쟁을 예방할 수도 있고,

분쟁을 일으킬 수도 있는 가장 중요한 단계입니다.

가능하다면 최대한 자문을 많이 얻고 진행하시는 것이 현명합니다.

위 규정을 위반할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 청구권은 임대차가 종료된 날로부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

또한 임차인은 성실하게 임대인을 상대로 신규임차인이 되려는 자의

보증금 및 차임을 지급할 자력 등을 알려주어야 합니다.

- 개정되기 전 법으로 5년 간 계약갱신요구권이 있던 상태에서,

5년 계약만료 3개월 전 임대인으로부터 계약해지 통보 받음.

- 임대인이 본인의 자녀가 상가를 사용할 예정이라며 신규임차인을 거부했고,

권리금소송을 통해 임대인의 권리금회수기회 방해행위가 인정되어 소송에서 승소판결!

2018.3. 부산지방법원 동부지원 재판부

임차인 ㅇ씨 권리금소송 전부승소 판결

판시이유 : 계약갱신요구권이 없는 장기임차인 또한 권리금 회수기회가 보호된다.

소송결과 : 피고(임대인)는 원고(임차인 ㅇ씨)에게 3,000만원을 손해 배상하라.