'상가임대차법/상가임대차보호법'에 해당되는 글 28건

임대차 계약 관계에서 계약 조건 및 의무를 지키지 않으면 분쟁이 일어나기 마련인데요. 특히 세입자가 월세 3기분에 달하는 금액을 연체했을 때 임대인이 계약해지를 통보할 수 있기에 주의하셔야 합니다.

만약 임차인이 월세 3개월 분에 해당하는 금액을 밀려 건물주가 계약해지를 적법한 절차에 따라 요구했는데도 불구하고 이를 무시하고 영업을 계속하면서 건물을 점유한다면 어떻게 해야 할까요?

임대인은 임차인에게 건물 인도를 해달라는 '건물명도소송'을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 대체로 임대인 측이 확실한 권리를 갖고 있는 경우가 많기 때문에 임대인 승소 판결이 많으며, 항소심 비율도 적습니다.

명도소송은 보통 적게는 6개월에서 1년 이상의 기간이 걸리는 소송 입니다. 또한, 건물주의 승소 판결이 나더라도 건물에서 나가지 않고 버티는 세입자 분들도 있어 그 과정이 쉽지 않습니다. 판결문으로 강제집행을 통해 임차인으로부터 건물을 인도 받는다면 기간과 비용도 많이 들지만, 그 과정 동안 건물을 통해 금전적인 이익을 취할 수 없어 임대인은 더욱 힘겨운 나날들이 되실 수 있습니다.

명도소송으로 걸리는 비용과 시간을 절약하기 위한 방법으로 '제소전 화해조서'가 있습니다.

제소전 화해조서는 왜 필요할까요?

분쟁이 일어날 수 있는 조항에 대해 서로 합의하고 어떻게 대응할지 미리 합의 하는 것이기 때문에 미래에 일어날 이슈를 사전에 방지할 수 있습니다.

왜 시간이 절약되는 것 인가요?

화해조서는 법원의 판결과 동일한 효력을 가지기 때문입니다. 따라서 합의한 내용에 대해 임차인이 불이행 했을 시 재판을 통하지 않고 강제집행 신청이 가능합니다.

비용은 어느정도 드나요?

보통 명도소송은 최소가 200만원~300만원부터 시작합니다. 여기에 강제집행비까지 들어가게 되는 것 인데요. 화해조서를 통해 강제집행 할 시, 훨씬 적은 비용으로 건물을 인도 받을 수 있습니다.

 신청 과정은?

※ 합의 조항을 정하실 때 주의하셔야 할 점은?

임차인에게 불리하다고 여겨지는 조항은 받아들여지지 않습니다. 그렇기 때문에 상가임대차보호법의 조항에 위배되는 항목은 합의하실 수 없습니다.

실제로 임대차 계약을 맺으시면서 분쟁이 일어날 수도 있겠다고 여겨지시는 조항이나 항목에 대해서는 화해조서를 맺으시는 것이 좋습니다.

예시 - 건물주 K와 L씨는 각 임차인 모두 계약해지 사유에 해당하는 월세 3개월 분을 연체하였습니다.

두 임대인 모두 임차인들에게 계약 해지를 통보하고 건물 인도를 요청하였지만 묵묵부답으로 일관했습니다.

K씨 사례 ① 차임 3기 연체 시 계약을 해지한다는 조항을 합의해 제소전 화해조서를 작성한 K씨는 바로 강제집행 신청을 통해 건물을 돌려 받을 수 있었습니다.

L씨 사례 ② 임대인 L씨는 명도소송을 제기해 1년 간의 소송 후 승소 판결을 받고, 강제집행을 신청해 건물을 인도 받았습니다.

이렇게 두 건의 예시를 보시면 더더욱 이해가 쉬우실텐데요.

아무래도 일반인 분들은 어떤 것이 적법한 조항인지, 아닌지에 대한 구분이 어려우실 수 있습니다.

따라서 전문가를 통해 법률적인 상담과 도움으로 확실하고 명확한 화해조서를 작성하시길 바랍니다.

2015년 10월 경, ㅇ씨는 직장을 그만두고 음식점을 영업할 계획을 세웠습니다. 영업을 하려면 당연히 상가 자리부터 찾아봐야겠죠? 공인중개사 사무소를 통해 적당한 자리를 찾은 ㅇ씨는 임대차계약을 체결하기 위해 준비했습니다.

그런데 건물주는 상가가 공실 상태였는데도 불구하고 권리금 1,000만원을 요구했습니다. ㅇ씨는 무리한 요구라고 생각했지만 어쨌든 이곳에서 장사를 하고 싶기도 했고, 공인중개사사무소 B와 C씨를 믿고 보증금 2,000만원에 월세 190만원 및 권리금 1,000만원까지 지급하는 임대차계약서를 쓰고 계약체결을 완료했습니다.

그러나... 상가의 정화조 미달로 인해 음식점 허가가 나지 않았고 임대인은 건물 인도 날짜를 미루며 임차인 ㅇ씨가 장사를 시작할 수 없게 했습니다.

임대인은 아무런 조치를 취하지 않고 방관했고, 공인중개 사무소 또한 책임을 떠넘기며 회피했습니다. 이미 보증금 지급 및 권리금까지 다 마친 상황에서 영업을 시작할 수 없었던 ㅇ씨는 계약을 해지하고 모든 돈을 반환받길 원했습니다.

하지만 임대인은 모르쇠로 일관했고 임차인 ㅇ씨는 본 사무소를 방문해 해결 방법이 있는지 상담을 문의했습니다.

임차인 ㅇ씨의 계약 사항이 전부 이행되지 않는 상황이기 때문에 해지가 가능하다고 보고 본 사무소에서는 공인중개사무소 B씨와 C씨에게 내용증명을 보내며 "중개 과정에서 발생한 문제에 대해 민형사상 책임을 물을 예정이다."라는 뜻을 전했습니다. 또한 보증금 및 권리금, 더 나아가 중개수수료까지 반환할 것을 요청했습니다.

서로 책임을 떠넘기기에 급급했던 임대인과 공인중개사무소 측은 손해배상 등의 책임의 압박을 느꼈고, 결국 기존 입장을 바꿔 임차인 ㅇ씨가 요구한 "보증금 반환, 권리금 반환, 상가 중개수수료 반환, 계약해지"까지 모두 합의하기로 했습니다.

만약 임차인 ㅇ씨가 이런 사기에 가까운 임대차계약을 체결하고 아무 행동도 하지 않았다면 권리금은 고사하고 보증금 마저도 반환받지 못했을지 모릅니다. 하지만 ㅇ씨는 발빠르게 법률 전문가의 도움을 받았고, 다행히 전액 반환 및 계약해지에 성공하면서 손해를 줄일 수 있었습니다.

근거규정 : 상가임대차보호법 제10조의8 차임연체와 해지

임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 계약해지를 할 수 있다.

건물주 S씨는 세입자와 재계약을 한 이후 전혀 월세를 받지 못했습니다.

결국 4개월 치 월차임이 밀리고, 건물주 S씨는 월세미납 내용증명을 보냈습니다.

현재까지 월차임 4개월 분이 미납되었으니

확인 후 처리를 부탁한다는 내용이었는데요,

세입자는 이를 확인하고도 전혀 납부하지 않았습니다.

** 내용증명 작성 방법 및 효력 **

특별히 정해진 양식은 없습니다. 현재 임대차관계를 우선 명료히 하고,

월세를 내지 않은 사실, 언제까지 미납할 시 계약이 해지된다 등의 문구를 넣으시면 됩니다.

내용증명은 우체국 1부, 본인 1부, 상대방 1부 보관하기 때문에

법적으로 효력이 있습니다. 소송까지 갈 경우 유효한 증거로 쓸 수 있으며,

굳이 내용증명이 아니더라도 "문자"도 증거로 사용될 수 있습니다.

하지만 정확하게 법률관계를 짚으면서 증거를 남기고 싶다면 내용증명이 필요합니다.

건물주 S씨는 결국 2016년 12월 경, 5개월 차임연체를 사유로 계약해지를 통보한 후

세입자를 상대로 건물 명도소송을 제기했습니다.

명도소송을 제기하면서 세트로 함께 해야할 일이 있는데요,

바로 '부동산 점유이전금지가처분' 입니다.

명도소송에서 승소하더라도 만약 상가건물을 점유하고 있는 사람이 바껴서

소송 당사자가 달라지게 된다면 아무 의미가 없어지게 됩니다.

그렇기 때문에 "점유를 이전하지 않는다."는 내용으로 임시처분을 신청하고

결정을 통해 확정을 받는 것입니다.

2017.5.11. 서울 동부지방법원

"피고(세입자)는 원고(건물주S씨)에게 해당 건물을 반환하고,

소송비용 전액을 부담하라."

건물주 S씨는 명도소송에서 승소할 수 있었고, 이제 이 판결문을 근거로 강제집행을 할 차례입니다.

건물에 대해서는 집행관과 함께 강제집행을 해 점유를 회복하면 되고,

밀린 월차임에 대해서는 채권추심 등의 방법으로 회수가 가능합니다.

건물주 S씨는 세입자에게 밀린 월세를 지급하라고 압박하기 위해서

'유체동산가압류신청'을 통해 세입자 소유의 부동산에 압류를 걸었습니다.

다행히 건물과 차임연체액을 집행을 통해 돌려받을 수 있었고,

건물주 S씨는 건물 점유를 회복해 다시 임대업을 할 수 있었습니다.

월세미납 내용증명은 단순히 내용증명을 보내는데 그치지 않고

그 이후의 과정까지 모두 생각하셔야 합니다.

명도소송 - 강제집행으로 이어지는 전 과정을 전문가의 조력을 받아 해결하시기 바랍니다.

건물주와 직접 임대차 계약을 맺는 것이 아닌

세입자에게 건물 전체 또는 일부를 다시 임대하는 경우!

이를 "전대차 계약"이라고 합니다.

전대차 계약은 일반 계약이 아니기때문에

어느부분은 법적으로 보호를 받기도 하고

어느부분은 보호를 받지 못하기도 합니다.

전대를 하셔야 하는 특별한 사정이 있는거겠지만

일단 본인이 권리금회수와 같은 기본적인 사항을

보호받지 못한다는 것을 알고 계약을 진행해야 합니다.

전대차 계약이란?

목적물에 대해 임차인의 임차권에 기초해

제3자가 영업사용수익하게 하는 계약

예를 들자면, 건물주 A씨와 임차인 B씨가 상가임대차계약을 체결한 뒤

임차인 B씨의 사정으로 인해 전차인 C씨에게 전대계약을 하는 것을 말하며

만약 건물주 A씨가 여기에 동의하지 않고 전대가 이루어졌다면

전차인 C씨는 많은 부분에서 권리를 주장하기 어렵습니다.

* 임대인의 동의가 있는 계약

1. 임대인과 임차인의 계약은 존속

2. 전대인과 전차인은 전대인이 임대인의 지위

3. 전차인은 임대인에게 직접 차임 지급도 가능

(임대차 계약에 따라서.) (대항력은 없음.)

4. 전차인 또한 계약갱신요구권 요구 가능

5. 전대계약기간이 끝나기 전, 본계약이 소멸해도

전차인은 계약존속 주장 가능

6. 계약해지 통보의 경우. 통지한 경우 6개월 뒤 효력 발생

통지하지 않으면 전대차계약 해지되지 않습니다.

7. 부속물매수 청구도 가능

* 임대인의 동의가 없는 계약

1. 무단전대를 이유로 임대인은 임차인(전대인)의

계약갱신요구권을 보장하지 않아도 됩니다.

2. 전차인은 무단전대차계약을 임대인에게 주장할 수 없습니다.

3. 임대인은 전차인에게 건물반환을 청구할 수 있습니다.

(불법점유자로 보고 명도소송 가능)

임대인의 동의가 있거나 없거나

전차인은 권리금 회수 주장 불가

(권리금을 회수하고 싶다고 해도

임대인이 계약을 체결 안해주면 그만. 손해배상 청구 x)

특수 상황에서는 법으로 보호받기 어려운 경우도

존재하기 때문에 관련된 내용을 잘 따져봐야합니다.