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임대료 감액 요구 행사하기!

사회적 거리두기가 강화되었습니다.

2.5단계는 지나갔지만,

여전히 사람들이 많이 몰리는 모임이나

장소에는 가지 않는 사회적 분위기로 인해

소상공인들의 고통은 점차 심화되고 있습니다.

사람들의 소비가 급격히 위축됨에 따라

매출이 급감하고 있으며,

적자를 보는 일이 잦아지면서

상인 분들은 경제적인 문제뿐만 아니라

각종 스트레스의 위기에 빠졌습니다.

이처럼 제1급감영병으로 인한

불가항력의 상황에서는 분명

위기 속에 빠진 임차인들을 구제해줄

충분한 보상 방안이 필요해보입니다.

불행 중 다행인 소식이 있습니다.

상가임차인들의 보호를 위한 특례 규정이 마련되어

임대료 감액 요구 등이 가능해보인다는 것입니다.

사실상 증액은 쉽지만,

감액은 어려운 것이 현실이었는데요.

특례규정이 마련되면서 임차인들은

이를 근거로 두고 월세 인하를 요청할 수 있습니다.

다만, 어느 한쪽에게만 유리한 규정이 되지 않도록

형평성을 고려하여, 감액 후 증액이 있을 경우

연 5%의 제한이 적용되지 않습니다.

감액 전 금액에 도달한 이후에는 다시

5%의 적용을 받습니다.

임대료 감액 요구 외에도 

연체와 관련한 규정 또한 마련되었습니다.

현행법에 따르면 3기 차임액을 연체한 임차인은

계약갱신요구권, 영업 가치 회수 등

다양한 권리 주장이 불가능했습니다.

그러나 개정 시행일로부터 6개월간 발생한

연체 차임에 대해서는

임차인의 권리를 앗아가는 차임연체액에

포함하지 않기로 하였습니다.

이러한 규정들이 마련되면서

경제 위기에 고강도의 타격을 받은

상인들이 잃어버린 영업기반을 다시

쌓아나갈 수 있는 기회가 주어졌습니다.

수입이 없는 것은 물론이거니와,

가족들의 생계마저 휘청거리게 되면서

위험부담을 줄일 수 있는 실효성있는

방안이 필요했던 상인들에게

상가임대차보호법 일부 개정안이 국회 본회의를

통과하였다는 소식을 더할 나위 없이

긍정적인 소식입니다.

또한, 장기적인 관점에서 자영업자가 몰락하면

결국 임대인도 몰락하게 되는 구조를 유념하여

서로의 상생을 이룰 수 있도록 임대인들도

충분한 협력과 타협의 자세를 보여준다면,

유례없는 국가 위기 상황을

지혜롭고, 현명하게 헤쳐 나갈 수

있을 것이라고 생각합니다.

비록 시행까지 얼마나 걸리는지 모르겠지만,

하루빨리 시행되어 임차인분들이

무너진 영업 기반을 다시 쌓아나가고

안정적인 생계유지가 가능하도록

희망적인 소식이 들려오면 좋겠습니다.

상가임대차보호법 10조 계약갱신요구 내용 살펴보기

경기침체 등 다양한 상황이 펼쳐지고 있지만

그럼에도 자영업에 도전하는 사람들은 꾸준히 늘고 있습니다.

자가 건물에서 영업을 시작하는 것이 아닌 이상

대부분의 자영업자는 상가건물을 빌려 임대차계약을 맺고

그곳에서 영업을 시작합니다.

장사를 시작하기 전 어디서 시작할지가

가장 중요하다고 할 수 있는데

또 여기서 아예 신도시상가에 첫 영업을 시작하기 보다는

이미 상권이 형성되어있는 곳에 권리금을 주고 들어가곤 합니다.

이 때 법적으로 여러 가지 증명 서류를 남겨놓지 않으면

나중에 분쟁에 휘말렸을 때 증거확보가 쉽지 않습니다.

그렇다면 임차인이 영업을 시작하기 전,

혹은 시작한 이후 기본적으로 알아둬야 할 사항을 보겠습니다.

상가임대차보호법 10조 계약갱신요구 등

임차인은 총 10년의 기간동안

임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

계약종료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요구할 시

임대인은 정당한 이유없이 이를 거절할 수 없습니다.

즉, 임차인이 3기 연체를 한 사실이 있거나 무단전대를 했다거나

혹은 법에서 정하는 몇 가지 사유가 발생하지 않는 한

임차인이 계약갱신을 요구하면 들어줘야 한다는 것입니다.

물론 법에 따라서 임대료증액 청구가 가능합니다.

(감액 청구는 제한 없음)

환산보증금 내 상가는 연 5%의 제한선,

환산보증금 초과 상가는 제한선은 없으나

주변 시세를 종합적으로 고려해서 인상금액을

결정해야 합니다. 만약 적정임대료에 대한 시시비비를

가리기 위해 법원에 갈 경우 증액을 청구하는 쪽에서

(건물주가 청구하겠죠?)

증액의 근거를 입증해야 하기 때문입니다.

그런데 대부분의 분들이 굳이 재계약서를 쓰지 않고

구두로 연장을 합의하기도 하고

아니면 아예 말없이 자동으로 연장되어 넘어가기도 합니다.

사실 계약갱신요청을 내용증명으로 보내는 것 자체가

임차인분들 입장에서는 괜히 건물주의 심기(?)를 건드는 것이 아닌가 하는

부담감도 작용하기 때문입니다.

그러나 환산보증금을 초과하는 고액의 임대차환경에 있는 임차인은

웬만하면 갱신요청을 하는 것이 좋습니다.

내용증명이 부담스럽다면 문자, 카카오톡, 통화녹음 등

적어도 눈에 보이는 증거를 최대한 남기는 것이 중요합니다.

만약 계약기간으로 분쟁이 붙을 경우에 이런 증거 하나하나가

결과를 바꿀 수 있기 때문인데요,

만약 이런 부분들을 잘 모르겠고 어렵다면

상가임대차를 전문으로 다루는 변호사의 자문을 받아나가는 것이 좋습니다.

이렇게 갱신요청을 해서 계약이 늘어난다면!

이전과 동일한 조건으로 늘어나면서 임대료 증감청구가 가능한 것인데

만약 2년 계약을 하고 갱신요구를 한 상황이라면

또 똑같이 2년이 추가 되는 것입니다.

그러나 만약 서로 말없이 (계약 종료 6~1개월 전 사이에 임차인도

갱신요청을 안 하고 임대인도 거절,해지 통보를 안했을 때)

묵시적으로 갱신된 상황이라면 따져볼 것이 몇 가지 있습니다.

일단 환산보증금 내 상가라면

동일 조건으로 1년 늘어난다고 보고

이 때 임차인만이 중도해지통보가 가능하고

3개월 뒤 해지됩니다.

환산보증금 초과 상가의 경우

상가임대차보호법의 적용을 받지 않고

민법의 기본 임대차규정의 적용을 받습니다.

이 때는 기간의 약정 없이 계약이 늘어나며

임대인이 해지를 통고하면 6개월 뒤,

임차인이 해지를 통고할 시 1개월 뒤 해지됩니다.

해지시점이 중요한 이유는 물론 보증금을

반환받을 수 있는 날이기 때문이기도 하지만

권리금회수기회와 맞닿아있기 때문입니다.

임차인은 계약종료 6개월 전부터 종료시점까지

새로운 임차인을 주선하면서 권리금을 회수할 수 있는

기회를 법적으로 보호받습니다.

그러나 이 때 건물주 측에서 정당한 이유없이

신규임차인과의 임대차를 맺는 것을 거절한다면

임차인은 받을 수 있었던 권리금을 건물주의 방해로

받지 못하게 되는 것이고, 이 때 건물주는

임차인에게 손해배상을 해야 할 책임을 지게 됩니다.

관련 성공사례 등은 아래 링크에서 참고 가능합니다.

http://sanggalawyer.com/

만약 분쟁상황이 생겨 전문가의 검토 및 대응이 필요하시다면

아래 유선 상으로 안내 도와드리겠습니다.

2019년 4월 17일에 시행 및 공포된

상가임대차보호법 시행령 최신판을 함께 확인하겠습니다.

상가임대차보호법은 2018년 10월 16일에 개정되었습니다.

이 때 다들 들은 적이 있을 "계약갱신요구권 10년"보호법이 시작되었습니다.

그리고 권리금회수기회도 이전에는 종료 3개월 전부터 보호되었기 때문에

준비기간이 매우 짧았지만 이제는 종료 6개월 전부터 보호됩니다.

또한 전통시장의 권리금이 보호되면서 더 많은 영세상인 분들이

상가임대차보호법의 혜택을 볼 수 있게 되었습니다.

그렇다면 시행령 개정안에는 어떤 내용이 담겨있을까요?

2019년 4월 2일에 개정되어 이날부터 적용되는 규정이 있고

2019년 4월 17일 시행되어 이때부터 적용되는 조항도 있습니다.

우선 환산보증금의 기준이 크게 바뀌었습니다.

서울은 9억원 이하, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만원 이하,

광역시(부산과 인천은 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성은 5억 4천만원 이하,

그 밖의 지역은 3억 7천만원 이하입니다.

계산은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더해서 지역기준과 비교하시면 됩니다.

이는 시행령이 시행된 이후(2019.4.2.) 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약부터 적용합니다.

즉, 소급해서 적용되는 것이 아닙니다. 서울에서 2018년 10월에 계약을 체결하신 분이

아직 갱신이 된 상황도 아닌데 '내 기준은 9억원이구나' 하고 생각하시면 안 됩니다.

그리고 상가건물임대차분쟁조정위원회 관련 내용이 추가되었습니다.

이번에 환산보증금의 기준을 늘리면서

주요상권의 95%의 임차인을 보호할 수 있게 되었다고 합니다.

그럼에도 아직까지 많은 임차인분들이 환산보증금을 초과해서

이미 높은 임대료조건을 갖고 있는데

임대료 인상 상한선의 적용을 받지 못해

월세가 과도하게 올라가는 부담을 갖고 있습니다.

갱신요구권이 존재하면서 환산보증금 내의 상가의 경우에는

연 5%의 보증금, 월세 인상 제한선을 갖게 됩니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 O%라고 정해진 기준은 없지만

주변 시세와 기타 부담 등을 고려하여 임대료 인상을 해야 합니다.

또한 임대료가 협의되지 않았다고 해서 갱신요구권이 있고

갱신요청을 명확히 한 임차인을 쫓아낼 수는 없습니다.

(계약서 특약에 따라 달라질 수 있음)

그리고 갱신요구권이 없다면 상가임대료 인상의 제한선이 없다고 해석합니다.

이번 상가임대차보호법 시행령 개정안에서 주목해야 할 점이

바로 환산보증금 기준이 대폭 넓어진 것이기 때문에

이 부분을 강조해서 설명 드렸습니다.

앞으로는 아예 환산보증금이라는 제도 자체를 폐지하고

상가임차인이라면 모두 임대료인상 상한선의 제한을 받고

확정일자를 받을 수 있도록 하는 내용으로 법안이 올라가있다고 합니다.

주요상권의 95%뿐만 아니라

전체 임차인이 모두 마음 편히 장사할 수 있는

영업환경이 만들어지길 기대합니다.

-상가전문 법무법인, 상가변호사 닷컴-

http://sanggalawyer.com/

임차인 임대인 뜻, 권리 제대로 알아야

분쟁상황에 대비할 수 있습니다.

임대인이란? 건물 임대를 주는 사람. 건물주를 뜻합니다.

임차인이란? 건물임대를 받는 사람, 빌리는 사람. 세입자.

한 쪽이 목적물인 상가 혹은 주택을

사용 수익하게 할 것을 약정하고

그 상대방이 이용을 하는 대가로

차임을 지급하기로 약정을 하는 계약을

"임대차 계약"이라 합니다.

일반적인 임대차의 경우에는

민법의 임대차절을 따라 가지만

오늘은 상가건물과 관련하여

임대인과 임차인의 특징을 알아보겠습니다.

민법의 특별법으로 상가건물 임대차와 관련한

상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는

상가건물의 주된부분을 영업용으로 사용하는 것을

포함하는 임대차에 대해 적용이 됩니다.

일반적으로 생각하기로는

사업자등록을 했다면

상가법의 적용을 받는구나 하시면 되는데,

경우에 따라서는 아예 상가법이 배제되고

민법의 적용을 받을 수도 있습니다.

임대차기간에 관련하여서는

두 당사자가 합의 하에 약정을 하면 되는데,

만약 상가임대차계약에서 기간을 정하지 않거나

기간을 1년 미만으로 정했다면

이는 1년으로 기간을 봅니다.

다만 이때 임차인에게 유리해 임차인 측에서

1년 미만으로 정했던 기간이 유효하다고 주장을 한다면

이를 받아들일 수 있습니다.

임대인의 의무와 권리

목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안

사용수익을 할 수 있게 필요한 상태를 유지할 의무 부담.

+

대규모 수선 의무 부담.

임차인으로부터 차임을 지급받을 권리가 있습니다.

일반 임대차 및 주택의 경우에는 2기 연체 시 해지 가능하며

상가의 경우에는 3기분 연체 시 해지 가능,

3기 연체 사실이 있을 경우 갱신요청 거절 및

임차인의 권리금을 보호하지 않아도 됩니다.

임차인의 일반적인 권리

비용상환 청구권

물건의 현상 유지비용을 말하는 필요비와

가액증가가 현존하는 개량을 위해 투입한 비용인

유익비를 말합니다.

이는 임의규정으로 이를 포기하는 약정은 유효하므로

"원상복구 한다."는 등의 특약이 있다면

임대인에게 비용상환을 청구할 수 없습니다.

부속물매수 청구권

임대인의 동의를 얻어 사용 편익을 위해

부속시킨 물건이 있을 경우 임대차 종료 시에

임대인에게 매수를 청구할 수 있으며

이는 강행규정으로 이를 포기하라는 약정은 무효입니다.

지상물매수 청구권

임대차 종료 후 건물이 현존할 경우 토지임차인은

갱신청구를 우선 행사하고 이를 거절당하면

지상물매수를 청구할 수 있으며 토지주는 이를 거절할 수 없습니다.

이는 강행규정으로 임차인이 지상건물을 양도하거나

철거하기로 하는 약정은 해당 청구권을 배제하기로 하는

약정으로 임차인에게 불리해서 무효입니다.

상가임차인의 특별한 권리

계약갱신요구권

상가임차인이 종료 6개월에서 1개월 전 사이에

계약갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고,

이는 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을

초과하지 않는 범위 내에서 행사가 가능합니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일조건으로

다시 계약된 것으로 보는데

이때 보증금과 월세는 법에 따라 증감이 가능합니다.

환산보증금 내 상가라면 현재 대통령령에 따라

증액의 경우 연 5%까지만 청구가 가능합니다.

(한번에 3년치 15% 올리는 것은 안됨)

환산보증금 초과 상가라면 숫자로 정해진 제한선은 없으며

주변 시세나 기타 부담 등을 고려해서 증액청구 할 수 있습니다.

만약 임차인이 의무사항을 위반하거나

(월세 3기연체, 무단 전대 등)

법에서 정하는 재건축 사유가 발생했을 경우

임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고

권리금회수기회를 보호하지 않아도 됩니다.

권리금회수기회보호

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료시점까지

신규임차인과 권리금계약을 체결하고

건물주에게 후임자를 주선하면서

권리금을 회수하는 기회를 보호받습니다.

만약 이 때 건물주가 정당한 사유 없이 임차인이

권리금을 회수할 수 있었던 기회를 방해한다면

임차인에게 손해배상 책임을 집니다.

대표적인 예로, 본인이 직접 상가를 사용하겠다

임대차 체결 당시 구체적으로 고지하지 않았던 재건축 계획

안전도의 문제가 없는데도 철거

신규임차인에게 고액의 임대료 조건을 요구 등이 있습니다.

이런 경우 임차인 측은 법적 대비를 통해

임대인을 상대로 권리금 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

상가변호사 닷컴 상가임대차 승소사례 살펴보기

http://sanggalawyer.com/?cat=4

임차인 임대인 뜻 권리 등에 대해 알아봤습니다.

일단 기본적인 용어와 개념을 익혀두고

실제 사건에 접목하는 것이 의뢰인 분들의 입장에서도

훨씬 이해도가 높고 성공률이 높습니다.

자세한 문의는 유선 상 안내 도와드리겠습니다.