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임대료 인상, 임대인에게도 임차인에게도 중요한 문제 입니다.

특히 상권이 발달한 곳의 경우, 임대인이 무리하게 임대료를 올려

골머리를 앓고 있는 임차인분들이 많습니다.

상권을 발달시킨 임차인이 높아지는 임대료를 감당하지 못하고

결국 다른 골목으로 쫓겨나게 되는 현상을 '젠트리피케이션'이라고 합니다.

상가건물 임대차보호법은 환산보증금 이내의 상가 임대차의 경우,

증액의 상한선을 정하고 있습니다.

환산보증금 초과 상가인 경우, 증액의 상한선을 정해두고 있진 않습니다.

하지만 임대인이 무한대로 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.

주변시세와 비교해 객관적인 사유가 없다면 후에 분쟁이 생겼을 때,

증액 사실에 대한 입증 책임이 임대인에게 있습니다.

또한, 좀 더 많은 상가임차인이 상임법의 적용을 받으실 수 있도록

지난 4월 2일, 환산보증금 상한선이 개정되었습니다.

임대료가 높아지면 당장 임대료를 납부하는 것도 부담이 되지만,

후에 권리금 회수에도 문제가 생길 수 있습니다.

건물주와 분쟁이 생기기 싫어서 임대료 인상을 받아줄 수는 있겠지만

신규임차인을 구할 때, 임대인이 더 높은 금액을 요구할 가능성은 없는지

인상된 금액에서 신규임차인을 구할 수 있을지 등을 고려해보셔야 합니다.

본 사무소에서 사건을 맡았던 임차인 L씨도 비슷한 상황이었습니다.

2014년 4월, 임차인 L씨는 음식점 영업을 시작했습니다.

4년차 계약 만료를 앞둔 2018년 3월, 임차인 L씨는 임대인으로부터 인상 통보를 받았습니다.

기존 임대료에서 1,000만 원을 더 인상하겠다는 내용이었는데요.

이미 재계약 당시 임대료 300만 원을 인상했던 임차인 L씨는 더 이상의 인상은

감당할 수 없다고 판단했습니다.

결국 임차인 L씨는 영업을 중단하고 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하기로 결정,

본 사무소를 찾아 권리금 회수 절차를 밟기 시작했습니다.

먼저 임차인 L씨는 신규임차인을 구하기 위해 노력했습니다.

이미 높은 임대료 조건이었기에 신규임차인 구하는 것이 쉽진 않았는데요.

힘겹게 신규임차인을 구해 권리금 계약을 체결했습니다.

이후 건물주에게 주선하며 신규 계약을 체결해줄 것을 요청했는데요.

건물주 측은 보증금 100% 인상 및 의뢰인의 전 임차인이 설치한 시설을 철거하라고 통보했습니다.

신규세입자는 임대인의 과도한 요구를 받아들일 수 없었고, 결국 권리금 계약은 파기됐습니다.

18년 5월, 손해가 발생한 임차인 L씨는 임대인을 상대로 '손해배상 청구의 소'를 제기 했습니다.

하지만 임대인 측은 상가가 자신의 요구만큼 원상복구 되지 않았다고 주장하며 보증금을 반환하지 않았는데요.

이에 본 사무소는 '보증금 반환청구'를 추가 청구했습니다.

본 사무소는 임대인 측이 현재 과도한 임대료를 요구하고 있고, 무리한 원상회복을 주장하고 있으며

결과적으로 임차인 L씨가 손해를 입었음을 법적 근거에 기반해 입증했습니다.

2019년 2월, 춘천지방법원 임차인 L에게 보증금 포함 약 1억 2,000만 원을 지급하라.

담당 재판부는 '임대인이 진정으로 신규계약을 체결하기 위해 노력했다고 보여지지 않으며,

객관적인 사유 없이 현저히 고액인 임대료 인상을 요구하는 것은

권리금 회수 방해 행위에 해당한다.'고 판시했습니다.

이처럼 현재 임대료 인상 분쟁을 무마하기 위해 임대인의 요구를 들어주는 것은

잘 고려해보셔야 합니다. 한 번 임대료 인상 해주면 임대인이 다시는 임대료 인상할 가능성이 없는지,

인상된 금액으로 신규 임차인을 구하는 것은 어렵지 않은지 등 여러가지 상황을 따져보시고 결정하셔야 합니다.

분쟁이 발생하셨다면 전문가 판단을 통해 대응을 시작하셔야 합니다.

길을 걷다보면 공사중인 건물을 보신적이 있으실텐데요.

이것과 별개로 건물에 '유치권 행사중'이라고 적힌 현수막이 달린 것도 보신적이 있으신가요?

만약 보신적이 있으시다면, 공사중과 같은 느낌으로 인식하고 지나가셨을듯 합니다.

그렇다면 유치권이란 무엇일까요?

예를 들어, 건물 내부 인테리어를 맡아 공사를 하던 중 대금을 받아야 할 시기에 그 값을 지불 받지 못했다면?

해당 건물에 대해 유치권 행사가 가능해지는 것 입니다.

하지만 단순히 그 값을 지불하지 않았다고 해서 100% 유치권이 성립하는 것은 아닙니다.

-손해배상에 대한 채권이 있을 때

-건물주로부터 공사대금을 받지 못했을 때

-제3취득자나 세입자가 가치를 증가시켰을 때

※유치권자의 자격이 된다 하더라도 공사대금 소멸시효도 살펴보아야 합니다.

공사대금 소멸시효 3년이 지나면 유치권 주장을 할 수 없습니다.

유치권이 성립하고, 행사할 수 있는 조건이 까다롭기 때문에

단순히 돈을 지불 받지 못했다고 해서 행사할 수 없습니다.

또한, 자세히 알아보지 않고 행사하셨을 경우

'건조물침입죄', '업무방해죄' 등 오히려 더 큰 문제를 불러일으킬 수 있기 때문에

철저히 알아보시고 행사하셔야 합니다.

일반인이 보기에 자신이 행사할 수 있는 상황인지 구분하기가 쉽지 않기 때문에

만일 자신의 판단이 명확하지 않다고 생각되신다면 전문가의 조언을 받아보시는 것이 좋습니다.

임차인 L씨는 음식점을 차리기 위해 임대차계약을 맺었습니다. 음식점 사업을 진행하기에 앞서 음식점 특성에 맞게 인테리어 공사를 진행한 뒤, 사업을 시작했습니다. 그렇게 오랜 시간 계약을 이어오다가 계약 종료를 앞두고 L씨는 자신이 부속물매수청구권을 행사할 수 있을지 궁금해졌습니다. 임대인 동의 없이 직원 휴게실에 온돌을 설치한 것을 청구하고 싶었던 것 인데요. 이 경우 L씨는 매수 청구권을 행사할 수 있을까요?

청구할 수 없습니다. 가장 큰 요인은 '임대인의 동의가 없었음' 인데요. 임대인의 동의를 받지 않은 부속물은 청구 될 수 없으니 주의하셔야 합니다.

먼저 부속물매수청구권이 무엇인지 설명해드리겠습니다.

말 그대로 상가의 부속물을 임대인에게 청구한다는 것인데요. 모든 부속물, 모든 임차인에게 해당 되는 사항은 아니기 때문에 그 조건을 알아두셔야 합니다.

2018년 6월, 궁중족발을 운영하던 임차인이 건물주에게 망치를 휘둘러 수차례 폭행한 사건이 일어나 국민들에게 충격을 가져다 줬습니다. 궁중족발을 개업해 운영해오던 임차인은 각고의 노력으로 사업을 번창시켰습니다. 그러나 2015년 12월, 건물을 인수한 건물주가 리모델링을 명목으로 일시 퇴거를 요구했고 재계약 조건으로 임대료를 4배나 올리며 내쫓아 이에 앙심을 품은 것 인데요.

궁중족발 사건으로 인해 계약갱신 요구권에 해당하는 임대차 기간인 5년은 상인들이 투자한 자금과 상권을 활성 시키기 위해 쏟은 노력을 회수하기엔 짧은 시간이라는 의견이 대두되기 시작하며, 갱신요구권이 개정되는데 큰 힘을 얻게 되었습니다.

세입자는 법으로 정해진 조항을 위법하지 않았다면 누구든지 재계약을 요구할 수 있습니다.

그렇다면, 임대인이 재계약 요구를 거절할 수 있는 "정당한 사유"는 무엇일까요?

주의하셔야 할 점은 재건축을 할 예정에 있는 건물주이시라면 세입자와 계약을 맺을 당시 그 사실을 알리고 기간, 날짜 등을 구체적으로 고시해야 한다는 것 입니다. 그렇기 때문에 세입자에게 미리 고시하지 않은 임대인 임의의 재건축 계획이라면 재계약 거절 사유로 인정되지 않습니다.

2018년 10월 16일, 계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 개정되었습니다. 임차인들을 보호 하기 위해 연장이 된 것인데요. 이로써 많은 상인분들이 안심하고 오랜 기간 사업을 하실 수 있게 되었습니다.

재계약 요구권이 개정이 되면서 많은 세입자분들이 자신도 이 요건에 해당하는지 궁금하신 분들의 문의가 참 많았었습니다.

- 2018년 10월 16일 이후로 체결되는 새로운 계약들은 모두 적용이 됩니다.

- 2018년 10월 16일 이전에 최초 계약을 체결한 경우라 하더라도 계약 만료가 개정일 이후라면 10년을 보장 받으실 수 있습니다.

ex) 2017년 2월, 최초 임대차계약을 맺은 A씨는 2년 계약을 체결했습니다. 이후, 19년 2월 계약 만료를 앞두고 자신이 개정된 계약갱신요구권의 보호를 받을 수 있는 범위인지 궁금해졌습니다. 과연 A씨는 10년 적용을 받을 수 있을까요?

답은 YES 입니다.  이 경우 이전 법인 5년 이내에도 해당되기 때문에 계약갱신 청구가 가능하고, 계약 만료 시점이 개정법 이후이기 때문에 10년 간 영업 기간을 보장 받으실 수 있습니다. 

만일 계약 갱신을 요구하는데 있어서 귀책 사유가 없으신데 건물주가 재계약을 거절한다면

법적인 도움을 받으셔야 합니다. 법은 자신이 보호 받을 권리를 적극적으로 주장하는 사람만을 보호해주기 때문입니다. 분쟁이 생기셨을 경우, 전문가의 법적인 판단을 통해 대응을 하시는 것이 좋습니다.

계약갱신의 경우, 각 임차인분들마다 상황이 다르기 때문에 여러가지 상황을 따져보아야 하기 때문입니다.