'상가임대차법/상가임대차보호법'에 해당되는 글 28건

지난 2018년 10월 16일, 상가임대차보호법이 개정됐습니다.

기존 5년이었던 임대차 보호 기간이 10년으로 연장됐는데요.

세입자가 상가를 임대해서 거래처, 단골을 만들고

사업을 안정시키기까지 5년은 부족한 시간이라는 의견이 많았는데요.

법 개정을 통해 많은 상인분들이 좀 더 오랫동안

장사를 하실 수 있게 됐습니다.

개정 당시 많은 분들이 자신이 새로운 법에

해당되는지, 아닌지 궁금해하셨었는데요.

간단하게 말씀드리자면 18년 10월 16일 이후,

새롭게 체결되는 계약이나 갱신되는 계약이 이에 해당합니다.

좀 더 쉽게 예를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

임차인 A씨는 2015년11월 2년 계약을 체결한 뒤,

17년 11월 2년 재계약을 맺었는데요.

19년 11월을 3개월 앞둔 상황에서 자신이 5년 적용인지

10년 적용인지 궁금해졌습니다.

임차인 A씨는 10년 적용을 받을 수 있을까요?

임차인 B씨는 2014년 11월 3년 계약 후,

2017년 11월 2년 계약을 진행했습니다.

만료를 3개월 앞두고 개정된 법의 적용을 받을 수 있는지

궁금해졌습니다. 10년 적용이 가능할까요?

결론적으로는 A씨는 가능하지만, B씨는 불가능 합니다.

A와 B 모두 구법인 5년의 적용을 받고 있는 상태였지만

A씨는 만료 시점에 4년, B씨는 5년이 만기되는 시점인데요.

따라서 A씨는 추가로 갱신이 가능한 상태이고

B씨는 더 이상의 재계약이 불가한 상태 입니다.

A씨의 경우 이번 만기 때 갱신을 하신다면 18년 10월 16일 이후로

갱신되는 계약이기 때문에 10년까지 적용이 가능한 것 입니다.

사실 이렇게 계약기간이 딱딱 맞아 떨어진다면

자신이 어느 상황인지 짐작하기 쉬우실텐데요.

그렇지 않은 경우도 많으실 겁니다.

대표적으로 묵시적 갱신 상태이실 때가 이렇습니다.

묵시적 갱신은 상임법에 적용을 받는 것과 민법의 적용을 받는 것

두 가지가 존재하는데요. 환산보증금 초과 여부에 따라

어느 곳에 적용 받는지 여부가 달라지게 됩니다.

자신의 상가가 해당 기준을 초과하는 상가인지는

지역마다 다른데요. 보증금+(월세X100)을 한 뒤,

자신의 지역 기준금액이 얼마인지 확인하셔야 합니다.

하지만 기준금액도 어느 시점에 계약하셨는지에 따라 달라집니다.

따라서 정확한 판단을 원하신다면 유선 상 안내를 도와드리겠습니다.

그렇다면 민법과 상임법 묵시적 갱신은 어떤 점이 다른 것일까요?

상임법의 적용을 받는다면 1년 씩 갱신되는 것으로 봅니다.

따라서 만기일이 정확한 것 인데요.

이 상태에서는 임대인이 계약 중간에 해지를 통보할 수 없고,

임차인이 해지를 원할 시에는 통보한 뒤 3개월 후에 효력이 발생합니다.

민법의 적용을 받는다면 기한이 없이 연장된 계약으로 봅니다.

따라서 만기일이 정확하지 않은 것 인데요.

이 때문에 고액의 임대료를 내는 상가이면서 민법상 묵시적 갱신인 경우

10년 적용인지, 5년 적용인지 정확히 하시고 싶으시다면

전문가의 판단이 필요합니다.

또한 이 경우에는 상가법과 달리 임대인이 해지를 통보했을 때는 6개월 뒤

임차인이 해지를 통보했을 때는 1개월 뒤 효력이 발생합니다.

이렇게 모두 따져보신 뒤, 계약갱신권이 있는 상태이시라면

만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약 요청을 하셔야 하는데요.

이 때 건물소유자는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

법에서 인정하는 정당한 사유에는 어떤 것들이 있을까요?

대표적으로 월세 3기 연체, 무단 전대 등이 있습니다.

여기서 3기 연체란, 횟수를 말하는 것이 아닌

월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체했을 때를 말하는 것 입니다.

이외에도 재건축 등 여러사유가 있지만 건물주의 주장이

정당한지 명확히 하고 싶으시다면 전문가를 통하시길 바랍니다.

어떤 분들은 중간에 "아내 명의에서 제 명의로 바꿨는데..

혹은 중간에 재계약 했는데.. 혹시 그 때부터 10년인가요?"라고

물으시는 분들도 계신데요. 최초 계약일로부터 10년이라고 보셔야 합니다.

또한 갱신권이 있는데 임대인이 너무 높은 인상률 조건을 내걸어

고민이신 분들도 있으신데요. 임대료는 합의를 거치는 부분입니다.

따라서 계약갱신청구권이 있으시다면 차임 합의가 되지 않았다고 해서

재계약권이 사라진다거나 하는 것은 아닙니다.

하지만 이런 분쟁이 생기셨다면 감정적으로 해결해서는 안되며

자신의 의무는 다 지키면서 법적대응을 하셔야 합니다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.

아무리 권리를 가졌다고 하더라도 문제가 생겼을 때

적극적으로 대처하지 않으면 피해가 생길 수 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 초기부터 확실히 준비해 피해를 최소화 하셔야 합니다.

창업을 시작하시는 분이라면 어떻게든 노력해

사업을 번창시키는 것이 목표이실 텐데요.

생계와 직결되기 때문에 더욱 더 신중을 기할 수 밖에 없을 것 같습니다.

실제로 많은 분들이 창업을 하기 전, 창업 박람회도 가보고

유명 프렌차이즈 업체들에 상담도 받아보는 등 노력하시는데요.

이런 노력들은 창업을 시작하기 전에만 하는 것은 아닙니다.

사업을 시작하고 나서도 어떻게든 번창시키기 위해 노력하시는데요.

SNS의 발전으로 방법은 다양해지고 경기 불황으로

성공하기는 힘들기만 하다고 합니다.

실제로 한 때 유행처럼 번졌던 치킨집 개업이

지난해는 폐업한 곳이 더 많다고도 하는데요.

그만큼 장사를 하기도, 그것을 유지시키고 안정시키는 것도 쉽지는 않아 보입니다.

사업이 안정이 되려면 긴 시간 한 곳에서 꾸준히 장사를 할 수 있어야 하는데요.

현재 우리나라는 상임법으로 임차인의 계약기간을 보호하고 있습니다.

2018년 10월 16일, 상가임대차보호법이 개정됐습니다.

개정된지 1년 여를 앞두고 있는데요.

당시 많은 임차인 분들이 자신도 바뀐 법의 적용을 받는지 많은 문의를 주셨습니다.

무엇이 어떻게 변경된 것 일까요?

상임법은 임차인의 계약기간을 보호해주고 있었는데요.

최대 5년까지 그 기간을 보호해주고 있었습니다.

하지만 5년이란 시간은 개업을 하고 본격적으로 자리 잡아

이익을 창출하기엔 턱없이 부족한 시작이었는데요.

따라서 5년 적용이었던 법이 10년 적용으로 바뀐 것 입니다.

이로 인해 더 많은 임차인이 장사 기간을 보장 받으며,

안정적으로 장사를 할 수 있게 됐는데요.

하지만 모든 임차인이 이에 해당하는 것은 아니었습니다.

따라서 그 때 당시 문의 전화가 빗발쳤었는데요.

18년 10월 16일 이후 최초로 체결된 계약이거나,

갱신되는 계약이 이에 해당하는데요.

(묵시적 갱신도 해당합니다.)

a. 15년 9월 2년 계약 후, 17년 2년 재계약을 한 L씨.

개정된 법의 적용을 받을 수 있을까요?

- 받을 수 있습니다. 현재 상황에서는 구법의 적용을 받지만

구법의 적용을 받더라도 여전히 계약갱신요구권이

존재하며 이번에 갱신 했을 시, 개정된 이후 갱신되는 계약으로

10년의 적용을 받게 되는 것 입니다.

b. 14년 9월 3년 계약 후, 17년 2년 재계약을 한 K씨.

10년 적용이 가능할까요?

- 불가능 합니다. 현재로서는 구법의 적용을 받으며

만료되는 시점엔 계약갱신권이 존재하지 않기 때문에

더 이상 갱신이 불가합니다.

물론 이처럼 모든 상황이 자로 잰 것처럼 딱딱 

맞아떨어진다면 너무나 좋을텐데요.

그렇지 않은 경우가 너무나 많기 때문에 자신의 상황이

복잡하고 판단이 어려우시다면 전문가의 도움을 받아야 합니다.

그렇다면 묵시적 갱신의 경우는 어떠할까요?

상임법 상 묵시적 갱신은 1년마다 갱신이 된다고 보는데요.

민법 상 묵시적 갱신일 경우엔 기한이 없이 연장 되는 것이라고 보기 때문에

글 몇 줄로 설명드리는 것이 정확하지 않습니다.

민법의 적용을 받는 상가는 환산보증금 초과 상가인데요.

이런 상가일 경우 상임법의 일부 적용을 받으니 잘 알아두셔야 합니다.

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

재계약을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없는데요.

그렇다면 법에서 말하는 정당한 사유에는 어떤 것들이 있을까요.

그러나 애매한 부분이 있기 때문에 임대인의 주장이

정당한 것인지 정확히 하고 싶으시다면 전문가를 통해 판단 받으셔야 합니다.

또한 위 사유에 해당하지 않음에도 막무가내로 나가라고 하는 상황이라면

법적으로 대응이 필요 합니다.

법이 개정된지 10개월이 지났음에도 여전히 자신이 몇 년까지 적용을 받는지

정확히 모르시는 분들이 많으신데요. 자신이 어떤 권리를 보호 받는지

정확히 파악하시고 분쟁 상황에 피해를 줄일 수 있도록 하시길 바랍니다.

계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 개정된지 약 9개월이 지났습니다.

꽤 시간이 흘렀음에도 불구하고 여전히 자신이 10년의 적용을 받는지, 5년의 적용을 받는지

정확히 모르시고 문의전화를 주시는 분들이 있습니다.

간단히 말하자면 2018년 10월 16일 이후로 체결되는 최초 임대차 계약이나

갱신되는 계약이 10년 개정법에 적용이 됩니다.

사실 글로 설명하기엔 한계가 있는데요.

예시로 들어 설명을 해드리겠습니다.

임차인 L씨는 2014년 9월, 임대차 계약을 체결해 고깃집 운영을 시작했습니다.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년, 그리고 1년을 다시 체결해

2019년 9월, 5년 만기를 앞두고 있습니다.

또 다른 세입자 K씨는 2015년 9월, 임대차 계약을 체결해 카페를 운영해왔는데요.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년 계약을 체결해

2019년 9월, 4년 계약 만기를 앞두고 있습니다.

L씨와 K씨 중, 어떤 사람이 10년 적용을 받을 수 있을까요?

L씨는 상임법 10년 보호가 불가능하며, K씨는 10년 주장이 가능합니다.

어느 부분에서 갈리게 되는 것일까요? 눈치채셨을 수도 있겠지만,

만기 시 계약갱신요구권의 여부에 따라 달라지는 것 입니다.

L씨는 5년 계약 만기로 구법의 적용을 받은 상태에서 갱신권을 더 이상 주장할 수 없고

K씨는 4년 계약 만기로 구법의 적용을 받는 상태에서 갱신권을 주장할 수 있기 때문입니다.

그렇다면, 5년에서 10년으로 개정이 된 이유는 무엇일까요?

계약갱신요구권은 임차인의 안정적인 임대차기간을 보장하기 위함입니다.

사실상 임차인이 사업을 시작하고 사업을 발전시키고

결과적으로 안정시키기엔 5년은 턱없이 부족한 시간이었습니다.

5년 이후 임대인이 나가라고 한다면, 임차인은 5년 뒤

새로운 곳에서 권리금을 주고 들어가고 또 다시 자리잡기 위해 노력해야 했는데요.

시간은 시간대로 비용은 비용대로 들여가며 사업을 지속해야 했던 것 입니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 18년 10월 16일 이후 갱신되는 계약이 소급 적용을 받으시는 건데요.

여기서 갱신되는 계약이란 묵시적 갱신도 포함이 됩니다.

상임법 상 묵시적 갱신은 1년 씩 갱신이 된 것으로 보는데요.

환산보증금 초과 상가일 경우 이야기가 조금 달라집니다.

그 경우 민법 상 묵시적 갱신의 적용을 받기 때문인데요.

민법 상 묵시적 갱신은 정해진 기간이 없이 연장된 것으로 보며

임대인이 계약해지 통보할 경우 6개월,

임차인이 해지 요구할 경우 1개월 뒤에  효력이 발생합니다.

따라서 해지 시점이 명확하지 않기 때문에 고액의 임대료를 내고 있어

환산보증금 초과 상가에 해당 되는 임차인의 경우엔

해지시점을 명확히 해 재계약 하시는 것이 좋습니다.

임대인은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우

정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

즉 모든 임차인이 100% 계약갱신요구를 할 수 있는 것은 아닙니다.

그렇다면 정당한 사유엔 어떤 것이 있을까요?

이 경우엔 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절이 가능합니다.

하지만 해석에 있어서 애매모호한 부분이 있기 때문에 계약갱신요구권이 있는데

임대인이 막무가내로 나가라고 하는 상황이시라면 법적대응을 하셔야 합니다.

임차인 K씨는 어머니 사업을 이어받아 15년부터 커피숍 운영을 시작했습니다.

계약은 묵시적으로 갱신 됐고 사업의 발전을 위해 노력했습니다.

그렇게 계약을 이어오다가 17년 2월, 임대인 측에 계약해지를 통보했고

신규 임차인을 구해 권리금을 회수해 나가겠다고 알렸습니다.

이후 커피숍을 운영하겠다는 신규임차인을 구할 수 있었고

권리양도양수 계약을 체결했는데요.

그러나 임대인 측은 계약해지 요구는 받아들이겠지만

신규계약은 체결할 수 없다고 거절했습니다.

영업을 하며 쌓은 영업적 가치를 회수하지 못하고 쫓겨날 위기에 처한 의뢰인은

본 사무소를 찾았고 법적 대응이 가능하다는 사실을 알게 됐습니다.

이후 K씨는 본 사무소를 법률대리인으로 선임했고,

신규임차인과 신규 계약을 체결해줄 것을 요청했지만

임대인 측은 '상가를 리모델링 예정이다.'라며 신규 계약을 체결해줄 수 없다고 주장했습니다.

위에서 보셨던 것처럼 재건축 사유가 정당하다고 인정되는 경우는 단 3가지 입니다.

따라서 임대인 측의 주장은 정당하다고 볼 수 없는데요.

결국 임대인의 거절로 신규임차인과의 권리금 계약은 파기 됐고,

K씨는 손해가 발생해 권리금 손해배상 청구 소송을 제기 했습니다.

임대인 측은 K씨가 고의적으로 건물을 파손했으며 그에 따라 리모델링이

진행되는 것이기 때문에 자신의 행위는 정당했다고 주장했습니다.

분쟁 초반부터 함께했던 본 사무소는 임대인의 주장에 증거를 기반으로 반박했고,

임대인의 방해행위로 인해 손해를 입었음을 입증했습니다.

최종적으로 담당 재판부는 임차인 K씨의 손을 들어줬습니다.

'임차인 K에게 약 2,600만 원을 배상하라'

정당한 사유라고 주장하며 무리하게 해석해 주장하는 경우가 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 전문가를 통해 대응하셔야 피해를 줄이실 수 있습니다.

2019년 5월 16일, 대법원 판결 알고 계신가요?

'계약기간과 관계 없이 권리금 회수기회를 보호해야 한다.'

몇몇 분들은 '계약기간'의 의미가 '계약기간이 아직 많이 남아있어도

권리금을 보호해야 한다.'는 의미로 받아들이시는 경우가 있는데요.

정확히 말하자면 '계약갱신요구권 여부에 관계 없이

권리금 회수기회를 보호한다.'는 의미 입니다.

대법원 판례가 나오기 전, 갱신요구권의 여부에 따라 하급심 판례가 엇갈렸는데요.

계약갱신요구권이 없는, 5년 이상 장사한 임차인이 권리금 회수 기회를 보호 받아야 하는지

아니면 계약갱신요구권이 없기 때문에 권리금 회수도 보호 받지 못하는지가 갈린 것 입니다.

이렇게 하급심 판례가 엇갈리고 있어서 더욱 혼선을 가져다 줬었는데요.

대법원 판례로 조금 더 많은 임차인분들이 권리금을 보호 받을 수 있게 되셨습니다.

하지만 무조건 해당 판결이 무조건 권리금 소송 승소를 의미하는 건 아닙니다.

적극적 주선행위 등 재판 과정에서 판단하는 게 많기 때문에

전문가를 통해 준비하셔야 합니다.

2015년 5월, 관행상으로 존재했던 권리금이 상가임대차보호법 규정으로 신설됐습니다.

법 조항으로 신설 되기 전엔 임대인이 임차인의 권리인

권리금을 중간에서 가로채 새로운 임차인을 받는 등 문제점들이 있었습니다.

하지만 권리금 보호 조항이 법으로 규정 되면서 많은 임차인들이

자신의 영업 가치인 권리금을 회수할 수 있게 됐습니다.

위 조항을 살펴보시면 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이

권리금을 회수하는 것을 방해할 수 없습니다.

만일 임대인이 정당하지 않은 사유로 신규 임대차 계약을 거절한다면,

임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.

만일 임차인이 월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체한 사실이 있거나,

임대인의 동의 없이 무단으로 전대를 줬다면

권리금 회수기회를 보호 받을 수 없으니 기억하셔야 합니다.

또한, 신규임차인이 보증금 혹은 차임을 지급할 자력이 없거나,

임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나

그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우,

상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우,

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우

위 조항 어느 하나에 해당하는 경우엔 임대인이 신규임차인과

임대차 계약 체결을 거절하는 데 정당한 사유가 있다고 봅니다.

임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 이유 중 하나는 '재건축' 입니다.

하지만 상임법 상 재건축 사유가 정당하다고 받아들여지는 경우는 단 세 가지 입니다.

안전 상의 이유 또한 안전진단 평가를 통해 나온 결과여야 합니다.

만일 위 조항에 해당 되지 않는 사유라면 방해행위 입니다.

- 본 사무소에서 진행한 사례 -

임차인 K씨는 울산 소재 한 상가건물에서 커피숍 운영을 해왔습니다.

계약이 묵시적으로 갱신되어 이어오던 중, 17년 2월 임차인 K씨는 건물주에게

계약해지를 통고하며 신규 임차인을 구해 주선했습니다.

하지만 건물주 측은 계약해지 요구는 받아들이지만

신규계약은 체결할 수 없다고 거절했는데요.

자신이 수년 간 쌓아온 영업 가치를 잃어버릴 상황에 처한 임차인 K씨는

본 사무소를 법률 대리인으로 선임, 법적 대응을 시작했습니다.

본 사무소는 신규임차인과 임대인의 원만한 계약 체결을 위해

계속해서 내용증명 등을 통해 대화를 이어나갔는데요.

건물주 측은 상가를 리모델링 할 예정이라며 거절의 뜻을 굽히지 않았습니다.

앞서 말씀 드렸듯이 미리 고지되지 않은 리모델링 사유는 정당하다고 볼 수 없습니다.

결국 신규임차인과 K씨의 권리금 계약은 파기 됐고

K씨는 건물주를 상대로 권리금 손해배상 소송을 청구 했습니다.

18년 10월 담당 재판부는 임차인 K씨의 승소 판결을 내렸습니다.

'피고(임대인)는 원고(임차인 K)에게 2,600만 원을 배상하라'

담당 재판부는 "피고(임대인)가 정당한 사유 없이 원고(임차인 K)가 주선한

신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절했으므로

원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다."고 판시 했습니다.

분쟁이 발생했다면 전문가를 통해 상황 판단 및 대응을 하셔야 합니다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.

문제가 생겼다면 자신의 권리를 주장하고 대응해야 피해를 최소화 할 수 있습니다.