'계약갱신청구권'에 해당되는 글 2건

사업을 시작해 자리잡는데까지 얼마나 걸릴까요?

정확히 얼마라고 이야기 할 순 없지만 단기간에

성공을 이루는 경우는 드뭅니다.

그렇기 때문에 많은 사람들이 시간과 노력, 투자를 들여

사업을 안정적으로 자리 잡을 수 있도록 합니다.

상가임대차보호법에서 임차인의 계약기간을 보호하는 이유도

여기에 있습니다. 기존 5년이었던 기간이 10년으로

늘어난 것은 사업을 성공시키고 자리잡는데 5년은 턱없이

부족하다는 말이 많았기 때문입니다. 생계가 걸린 일인 만큼

더더욱 보호가 필요했던 것이죠.

2018년 10월 16일 계약갱신요구권은 5년에서 10년으로

변경됐지만 모든 임차인이 적용을 받는 것은 아닙니다.

이 때 이후 최초로 체결된 계약이나 갱신한 계약이 해당되는데요.

묵시적 갱신의 경우, 환산보증금 초과 상가이냐 아니냐에 따라

다르게 적용될 수 있으니 정확한 판단을 원하시면 유선상 안내를 도와드리겠습니다.

법이 개정된지 1년이 다 됐지만 여전히 자신이

얼마나 장사할 수 있는지 모르시는 분들도 있는데요.

무슨 권리를 보호 받고 주장할 수 있는지 알아두셔야 추후 문제가 생겼을 때

적절하게 대응하고 해결하실 수 있습니다.

그렇다면 계약갱신요구권이 있는 경우엔 어떻게 행사하는 것일까요?

만기 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신을 요청했을 때,

건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

임대료 협의가 되지 않아 문의를 주시는 경우가 상당히 많으신데요.

계약갱신요구권이 있는 분이라면 임대료 합의가

되지 않았다고 해서 재계약권이 사라진다거나 하진 않습니다.

만일 인상 문제로 분쟁이 예상되는 경우라면

기록에 남는 방식으로 갱신기간에 맞춰 갱신을 요청해두는게 좋습니다.

임차인 K씨도 이런 상황이었는데요.

2013년부터 임대차 계약 체결 후 가게 운영을 시작했습니다.

하지만 계약 만료 2개월 전, 건물주로부터 임대료 2배 이상을

올려달라는 통보를 받았는데요. 무리한 인상 조건에 협의를 하기 위해

대화를 나눠봤지만 상대방의 의지는 확고했습니다.

'환산보증금 초과 상가이기 때문에 상임법 적용 제외 대상이고,

임대료 합의가 이뤄지지 않으면 갱신은 되지 않는다.'고 주장했습니다.

이와 더불어 명도소송까지 제기하게 된 것 입니다.

하지만 임대료 합의가 되지 않았다고 해서 계약갱신을 거절해도

정당하다는 조항은 법문 어디에도 없는데요.

본 사무소는 건물주의 주장은 적법하지 않은 주장이며,

무리한 주장임을 증거에 기반해 입증했습니다.

최종적으로 담당재판부는 임차인의 손을 들어주며,

계약이 존속함을 인정했습니다.

'만기 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인이 계약갱신을 요구한다면

이를 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신된 임대차는 전 임대차와

동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.'라고 판시했습니다.

이처럼 재계약을 요구하는 특별한 양식은 없지만 상호 간에

문제가 발생할 것 같다면 기록으로 남겨두시는게 좋은데요.

만기 6개월에서 1개월이란 기간을 꼭 기억하시길 바랍니다.

특히 환산보증금을 초과하는, 고액의 차임을 내는 임대차의 경우

상임법의 일부를 적용받기 때문에 만기일을 정확히 하시는게 좋습니다.

분쟁이 발생했다면 초기부터 올바른 판단을 통해 적법하게 해결해

피해를 최소화 하시길 바랍니다.

작년 참 많은 분들이 놀라셨던 사건이 있습니다.

바로 궁중족발 사건인데요,

세입자가 과도하게 높은 임대료 인상을 요구받으며 영업을 포기할 상황이 되고,

그 과정에서 감정의 골이 깊어지면서 결국 세입자가 건물주를 공격한 사건이었습니다.

물론 폭력은 정당화 되어서는 안되지만,

이 사건을 통해 많은 분들이 임대료를 아무런 제한없이 올리는 경우 및

총 계약기간이 법적으로 단 5년만 보장받을 수 있다는 것에 많이 분개하셨습니다.

이 사건이 있고 여론이 점점 심각해지자,

몇 년 째 국회를 계류 중이던 상가임대차보호법 개정안이

작년 추석 쯔음 국회를 통과했습니다.

공포 및 시행은 2018년 10월 16일부터입니다.

이 날짜가 왜 중요하냐면,

바로 임차인 계약갱신청구권의 적용을 받을 수 있는지 없는지

이 날짜를 기준으로 정해지기 때문입니다.

아쉽게도 법 규정이 소급해서 모든 임차인에게 적용되지는 않습니다.

임차인 계약갱신청구권 10년 해당하는 경우

- 법 개정 전에 임대차계약을 시작했으나,

18년 10월 16일을 기준으로 계약갱신요구권이 남아 갱신이 가능한 임차인은

5년이 아닌 총 10년을 보장받게 됩니다.

예를 들어, 2016년 1월 부터 2018년 2월까지 2년 계약을 한 뒤

묵시적으로 갱신되는 상황이라면,

2019년 2월에 계약이 갱신되면서

"2018년 10월 16일 이후로 갱신되는 계약"에 해당해

최초 계약부터 총 10년 보호가 가능해지는 상황.

10년 계약갱신을 보장받지 못하는 경우

- 2013년 9월부터 2년씩 계약을 연장하던 중

2018년을 기준으로 5년차 계약만료에 해당하는 임차인은

2018년 9월 5년 계약이 만료되고,

법은 2018년 10월부터 시행됐으므로

10년 적용을 받지 못하고 상가를 명도하고 계약을 종료해야 합니다.

계약갱신청구권을 요구하는 방법은?

"임대인은 임차인이 계약 만료 6~1개월 전 사이에

계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다.

다만 아래의 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있는

정당한 사유가 있는 것으로 본다."

1. 임차인이 월차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우.

- 월세를 총 3달 치를 안냈을 경우를 말하며

총 3달을 밀리면 당장 계약해지도 가능합니다.

하지만 임대인이 계약해지를 요구하지않고 3달 치를 갚았다면

당장 계약해지를 할 순 없지만

임차인은 추후 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회를 보장받을 수 없습니다.

2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차했을 때

3. 합의를 통해 임차인에게 상당한 보상금을 줬을 경우

4. 무단전대

임대인의 동의없이 임차인이 무단으로 제3자에게 전대한 경우

5. 고의나 중대한 과실로 임차인이 건물을 파손한 경우

(세입자 잘못으로 불이 났을 때 등..)

6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차계약이 지속될 수 없는 경우

(옆집 잘못으로 불이 났을 때..)

7. 철거 또는 재건축 사유

- 계약 당시 구체적으로 시기 등 계획을 고지한 경우, 안전사고 우려, 법령에 따른 재건축

- 위 세 가지에 해당하지 않는다면 재건축으로 명도소송을 하는 것은 어렵습니다.

8. 그 밖에 임대차계약을 계속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우

관련 내용을 잘 숙지하고 계셔야 분쟁이 발생한 상황에서 법적인 도움을 받더라도

사건을 이해하고 진행하면 더 좋은 결과를 받으실 수 있습니다.