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건물을 갖고 있는 사람 입장에서

임차인이 계속해서 임대료를 밀린다면

경제적인 피해가 지속될 텐데요.

상가임대차보호법에서는 세입자가 월세 3기에 달하는

금액을 미납했을 때 계약해지를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

여기서 주의하셔야 할 점은 횟수의 문제가 아닌데요.

예를 들어 월세가 500만 원이라고 한다면

어느 시점에서 1500만 원이 밀려있다면 3개월 연체라고 봅니다.

만일 3개월이 밀린 것을 알고 밀린 즉시 모두 공제했다면?

건물주가 아무말 없이 계약기간을 이행했다고 하더라도

추후 계약갱신요구권이나 권리금회수 기회를 주장할 순 없습니다.

3개월을 밀린 즉시 계약해지를 하시든

계약기간이 모두 끝나고 적법하게 계약해지를 하시든

임차인이 이를 받아들이고 상가를 명도한다면

밀린 금액은 보증금에서 공제하고 돌려주시면 될 텐데요.

문제는 계약해지 통보를 받아들이지 않고 점유를 이어가는

경우가 있다는 것입니다. 명도소송 절차에 대해 좀 더 자세히

알아보기에 앞서 임차인의 계약갱신요구권을 보호해주지 않아도 되는

정당한 사유에는 어떤 것들이 있을까요?

위에서 말씀드렸던 것처럼 월세 3기 연체한 사실이 있는 경우

거짓이나 부정한 방법으로 임대한 경우

임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우

임차인이 고의나 중대한 과실로 목적물 전부 또는 일부를 파손한 경우

건물의 전부 또는 일부가 파손돼 임대차목적을 달성하지 못할 경우

재건축이 이뤄질 경우(임대차계약 당시 구체적인 공사계획을 고지했을 때, 

안정 상의 문제가 있는 경우, 다른 법령에 의해 진행되는 경우) 등

이러한 사유가 아니라면 건물주는 임차인의 갱신권을 보호해주셔야 합니다.

하지만 정당한 사유가 있기 때문에 해지를 통보했을 때

점유를 이어나간다면 명도소송을 제기하셔야 할 텐데요.

소송 절차는 어떻게 이뤄질까요?

소송에 들어가기 앞서 진행되어야 할 것은 해지통보이겠죠.

내용증명, 문자 등 어느 방법으로든 통보하시면 됩니다.

하지만 분쟁이 예상되는 경우라면 내용증명을 통해 의사표현을 하는 것이 좋습니다.

내용증명에는 특별히 정해진 양식은 없는데요.

이러이러한 이유로 해지통보를 하니 언제까지 명도를 해달라 등

원하시는 내용을 쓰시면 됩니다.

해지통보에도 별 반응이 없거나 나가지 못하겠다고 답이 온다면

본격적으로 명도소송 절차에 들어가시면 되겠습니다.

다음으로 해야할 조치는 부동산점유이전금지가처분 인데요.

쉽게 말하면 현재 건물을 점유하고 있는 임차인이

제 3자에게 점유를 넘기거나 명의 이전을 하지 못하도록 하는 절차입니다.

왜 이런 절차가 필요한 것일까요?

소송이 끝나고 승소판결문을 갖고 강제집행을 하려는데

건물 점유자가 바꼈다면 소송을 다시 진행해야 하는 불상사가

생길 수 있습니다. 점유자가 다르니 해당 판결문으로 강제집행을

할 수 없기 때문인데요. 이런 것을 막기 위해 진행하는 절차입니다.

이후엔 본격적으로 소송이 진행될 텐데요.

상대방의 귀책사유로 인해 진행된다고 하더라도

방심하실 수는 없습니다. 상대 측에서 어떤 주장을 해올지 모르기 때문인데요.

실제로 본 사무소에서 상대방이 임대료를 체납해 

명도소송을 진행했던 의뢰인의 사건을 예를 들어보자면

당시 임차인 측은 상가 누수로 인해 임대료를 내지 않았다고 주장했습니다.

자신은 정당한 사유가 있었다고 이야기 한 것 인데요.

본 사무소에서는 상대 측의 주장에는 이유가 없음을

증거에 기반해 입증했고 승소판결을 받아낼 수 있었습니다.

하지만 법률대리인 없이 직접 진행하시는 경우라면

이런 돌발상황에 대해 즉각적으로 대응하시는게 쉽지 않기 때문에

주의하시는 게 좋습니다. 자칫 재판분에서 세입자의 주장을

받아들여준다면 오히려 더 큰 피해가 발생할 수 있기 때문입니다.

승소 판결을 받으셨다면 다음으로는 강제집행 절차 인데요.

판결문을 받고 임차인이 자진해서 건물을 인도한다면 좋지만

계속해서 점유를 이어나간다면 승소판결문을 기반으로 집행을 하시면 됩니다.

명도소송 절차에 대해서 알아봤는데요.

귀책사유가 명확히 있는 상황이라고 하더라도 철저히 준비하시는게 중요합니다.

또한 계약관계에서 서로가 서로의 의무를 지지 않는다고 해서

자신의 의무를 져버리면서 맞대응 하시는 것은 좋지 않습니다.

오히려 더 큰 피해가 발생할 수 있기 때문입니다.

만약 문제가 발생하셨다면 빠른 시일 내에 상황을 파악받으시고

그에 적절한 대응을 하시길 바랍니다.

적법한 계약 조건을 이행하지 않아 임대인의 골머리를 앓게 하는 세입자 분들이 꽤 많습니다. 예전과 달리 임차인을 보호하는 법률이 늘어나면서 임차인을 내보내기 쉽지 않아졌는데요. 막무가내로 세입자 분들을 내보내려고 소송을 진행하시면 오히려 패소하는 경우가 많습니다.

특히 상가의 경우, 계약이 종료 됐음에도 건물을 인도하지 않아 '명도소송'을 진행 하시는 것이 대다수 입니다. 하지만 계약이 종료 되었다는 적법한 근거를 입증해야만 승소를 할 확률이 높아지기 때문에 잘 준비하셔야 합니다.

본 사무소에서 진행 했던 명도소송을 살펴보며, 어떻게 진행 되었는지 함께 보시겠습니다.

월세 3기 연체 시

임대인 L씨는 세입자의 잦은 월세 연체로 계약을 해지하고 건물을 인도해달라는 내용으로 내용증명을 보냈습니다. 그러나 임차인은 내용증명을 받은 이후에도 건물을 돌려주지 않으며 계속해서 영업을 이어갔습니다. 심지어 월차임은 아예 내지 않기 시작했는데요.

이에 더이상의 금전적인 손실을 막기 위해 본 사무소와 함께 소송을 진행하기 시작했습니다. 당시 세입자는 계약 기간 22개월 간 7개월 치의 임대료만 지급한 상태였습니다. 본 사무소는 명도소송 뿐만 아니라 연체된 차임까지도 반환 받을 수 있도록 소송을 진행 했습니다.

먼저, 부동산점유이전가처분 신청을 진행 했습니다. 임차인이 다른 임차인에게 무단으로 상가를 넘길 수 없도록 조치를 취한 것인데요. 명도소송은 목적물을 대상으로 하기 때문에 점유권자가 바뀌면 명도 소송 자체가 무의미하기 때문 입니다.

임차인 측은 건물 누수가 있어 월세를 내지 않았다고 주장했지만 본 사무소는 임차인이 이행해야 할 의무 등을 주장하며 사건을 진행했습니다.

2017년 3월, 서울북부지방법원, '세입자는 건물주에게 연체된 차임을 지급하고, 상가 건물을 명도하라.'

담당 재판부는 임차인이 주장했던 건물 누수의 이유를 받아들이지 않았고, 임대인 L씨는 연체된 차임은 채권 압류를 통해, 건물은 판결문으로 강제집행을 통해 모두를 돌려받으실 수 있었습니다.

임대인 L씨의 사례처럼 임차인 측에서 건물의 보수를 문제 삼아 월세를 내지 않았다고 주장하는 경우도 있습니다. 현재 임차인을 보호하는 법률이 많아졌기 때문에 임차인의 주장이 받아들여 질 수도 있는 상황이었습니다.

그렇기 때문에 명도소송을 준비하실 땐 꼼꼼히 준비 하셔야 합니다. 세입자 측에서 주장할 수 있는 것들을 미리 예상하고 그에 맞는 적절한 대응이 필요합니다. 소송을 진행하시기에 앞서 자신이 어떤 상황인지, 어떻게 대응하는 것이 좋을지 예상이 안가신다면 전문가에게 법률적인 조언을 받으시는 것이 좋습니다.