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상임법이 임차인을 보호하고 있는 방향으로

변화하고 있는 추세입니다.

하지만 이는 언제나 임차인이 약자라는 말은 아닌데요.

실제로 임차인 때문에 고생하시는 분들이 많습니다.

임차인의 귀책사유가 명백한 상황이라면

임대인은 더 이상 계약관계를 유지하고 싶지 않으실 텐데요.

계약종료를 고지했음에도 불구하고 임차인이

이를 무시하고 점유를 이어나간다면 골치 아프실 것 같습니다.

임차인을 내보내기 위해 진행하는 소송이 명도소송 인데요.

여러가지 사유가 있겠지만 차임 연체로

진행하는 것에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임차인의 의무 중 하나는 월차임을 지급하는 것 인데요.

만일 월세를 지속적으로 밀린다면 임대인의 입장에선

단순히 감정적인 문제가 아닌 경제적인 피해가

발생하는 것 입니다. 상임법 상 차임 3개월 연체 시

임대인은 계약해지가 가능합니다.

여기서 3개월 연체란, 횟수를 뜻하는 것이 아닌

3개월에 달하는 금액을 밀렸을 때를 말하는데요.

연체로 인해 계약해지를 통보했을 때 순순히 건물을

인도한다면 보증금에서 연체금액을 공제하고

돌려주면 되는데요. 그렇지 않고 계속해서 점유를

이어가는 경우엔 소송을 통해서 내보내셔야 합니다.

그렇다면 명도소송은 어떤 절차로 진행되는 것 일까요?

소장을 접수하는 것과 별개로 '점유이전금지가처분' 신청을 해야 합니다.

왜 해야 하는 것일까요?

승소판결을 받는다면 해당 판결문을 근거로 강제집행을

이행하곤 합니다. 그러나 승소를 받고 집행을 하려는데

건물 점유자가 바뀐 상황이라면? 혹은 명의가 변경된 상황이라면?

해당 판결문은 효력이 없으며 다시 판결을 받아야 합니다.

따라서 점유를 마음대로 옮기지 못하도록 사전에 조치를 취하시는 것 입니다.

실제로 소송이 진행되면서 상대방이 어떤 주장을 할지

모르기 때문에 철저한 준비가 필요합니다.

차임 연체와 같이 명백히 상대방에게 귀책사유가 있는

사건에서도 상대방이 건물 누수 때문에 그것을

수리하느라 돈을 내지 않았다고 한 경우도 있었습니다.

이런 경우 자칫 잘못해 재판부가 정당한 주장으로 받아들인다면

승소로 가는 과정이 더욱 어려워질 수 밖에 없습니다.

그렇기 때문에 전문가가 필요한 것 인데요.

누수를 주장했던 사건의 경우, 상대방이 총 임대기간

22개월 중 단 7개월만 임대료를 지불했었는데요.

소송이 진행되자 자신은 건물 누수가 있어서

월세를 내지 않았으니 정당하다고 주장했습니다.

본 사무소는 해당 주장에 근거가 없음을

증거에 기반해 입증해 승소를 이끌어냈었습니다.

이렇게 소송 과정을 거쳐 승소 판결을 받았다면,

해당 판결문을 근거로 강제집행을 이행하시면 되는데요.

하지만 일련의 소송과정이 단시간에 끝나지 않기 때문에

문제가 생겼을 때 바로 내보낼 순 없는지 궁금하신 분들도 계실텐데요.

제소전 화해를 받아두신 상태라면 소송 없이도

화해조서를 근거로 강제집행이 가능합니다.

그러나 주의하셔야 할 점은 화해조서라 할지라도 어떤 내용이든

집어넣어도 된다는 말은 아닌데요.

작성 단계에서 상임법에 위배되는 내용을 쓰신다면

법원 검토 과정에서 수정, 삭제 요청을 받을 가능성이 큽니다.

화해조서를 받아둔 상태라면 소송 비용, 변호사 비용 등

비용적인 면에서도 훨씬 큰 이득이 존재합니다.

따라서 분쟁을 예방하고 싶으시다면 작성해두는 것도 좋습니다.

임차인이시라면 주의해야 할 것이 있는데요.

앞서 말씀드렸던 상가누수로 인한 월차임 미납처럼

분쟁이 생겼다 하더라도 이를 감정적으로 눈에는 눈, 이에는 이

방식으로 대처해서는 안됩니다. 오히려 피해가 더

커질 수 있기 때문인데요. 만일 상가에 문제가 있고 이와 관련해

상호 간에 분쟁이 생긴 상황이시라면 자신의 의무는

제대로 지켜가면서 법적 대응을 하셔야 합니다.

분쟁이 생겼다면 먼저 상황에 대한

정확한 판단을 거친 뒤 대응하시길 바랍니다.

적법한 계약 조건을 이행하지 않아 임대인의 골머리를 앓게 하는 세입자 분들이 꽤 많습니다. 예전과 달리 임차인을 보호하는 법률이 늘어나면서 임차인을 내보내기 쉽지 않아졌는데요. 막무가내로 세입자 분들을 내보내려고 소송을 진행하시면 오히려 패소하는 경우가 많습니다.

특히 상가의 경우, 계약이 종료 됐음에도 건물을 인도하지 않아 '명도소송'을 진행 하시는 것이 대다수 입니다. 하지만 계약이 종료 되었다는 적법한 근거를 입증해야만 승소를 할 확률이 높아지기 때문에 잘 준비하셔야 합니다.

본 사무소에서 진행 했던 명도소송을 살펴보며, 어떻게 진행 되었는지 함께 보시겠습니다.

월세 3기 연체 시

임대인 L씨는 세입자의 잦은 월세 연체로 계약을 해지하고 건물을 인도해달라는 내용으로 내용증명을 보냈습니다. 그러나 임차인은 내용증명을 받은 이후에도 건물을 돌려주지 않으며 계속해서 영업을 이어갔습니다. 심지어 월차임은 아예 내지 않기 시작했는데요.

이에 더이상의 금전적인 손실을 막기 위해 본 사무소와 함께 소송을 진행하기 시작했습니다. 당시 세입자는 계약 기간 22개월 간 7개월 치의 임대료만 지급한 상태였습니다. 본 사무소는 명도소송 뿐만 아니라 연체된 차임까지도 반환 받을 수 있도록 소송을 진행 했습니다.

먼저, 부동산점유이전가처분 신청을 진행 했습니다. 임차인이 다른 임차인에게 무단으로 상가를 넘길 수 없도록 조치를 취한 것인데요. 명도소송은 목적물을 대상으로 하기 때문에 점유권자가 바뀌면 명도 소송 자체가 무의미하기 때문 입니다.

임차인 측은 건물 누수가 있어 월세를 내지 않았다고 주장했지만 본 사무소는 임차인이 이행해야 할 의무 등을 주장하며 사건을 진행했습니다.

2017년 3월, 서울북부지방법원, '세입자는 건물주에게 연체된 차임을 지급하고, 상가 건물을 명도하라.'

담당 재판부는 임차인이 주장했던 건물 누수의 이유를 받아들이지 않았고, 임대인 L씨는 연체된 차임은 채권 압류를 통해, 건물은 판결문으로 강제집행을 통해 모두를 돌려받으실 수 있었습니다.

임대인 L씨의 사례처럼 임차인 측에서 건물의 보수를 문제 삼아 월세를 내지 않았다고 주장하는 경우도 있습니다. 현재 임차인을 보호하는 법률이 많아졌기 때문에 임차인의 주장이 받아들여 질 수도 있는 상황이었습니다.

그렇기 때문에 명도소송을 준비하실 땐 꼼꼼히 준비 하셔야 합니다. 세입자 측에서 주장할 수 있는 것들을 미리 예상하고 그에 맞는 적절한 대응이 필요합니다. 소송을 진행하시기에 앞서 자신이 어떤 상황인지, 어떻게 대응하는 것이 좋을지 예상이 안가신다면 전문가에게 법률적인 조언을 받으시는 것이 좋습니다.