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계약존속 중 건물주와 원만한 관계를 가져온 사람들조차도 계약 종료 시점이 되면 각자의 권리와 이익을 주장하고 행사하는 과정에서 사이가 틀어질 수 있습니다. 그만큼 서로가 양보하고 타협해야 하는 부분이 많고, 내 권리를 주장하기 위해 상대의 권리를 침해해서는 안되는데 이 경계를 제대로 알고 있기란 쉬운 일이 아니기 때문입니다.

특히나 상가권리금 같은 문제는 임차인의 영업적인 가치를 금전적인 대가로 환산한 개념이자, 고액의 금전 거래가 오고가는 과정이기 때문에 임대인과 임차인 사이에서의 분쟁 해결이 쉽지 않고, 심지어는 극단적인 소송까지 진행되는 경우가 많습니다. 그렇다면 어느 단계에서 잦은 분쟁이 발생하는지, 어떤 과정을 조심해야하는지 알고 있어야겠죠.

임차인의 입장에서 주의해야할 점에 대해 안내드리겠습니다.

상가권리금을 언제나 보호받을 수 있는 것은 아니기 때문에 법적으로 보호 가능한 기간을 제대로 파악하는 것이 중요합니다. 해당 기간은 계약종료 6개월 전부터 만기시점 사이이며, 이때 건물주는 정당한 이유 없이 방해할 수 없습니다. 혹여나 본인이 직접 사용할 예정, 임의적 리모델링 및 재건축, 현저히 고액 요구 등으로 인해 임차인이 신규임차인을 찾을 수 없게 하거나, 신규 계약에 협조하지 않는다면 이는 손해배상청구 대상이 될 수 있습니다.

충남 노래방 임차인 L씨는 이와 비슷한 상황을 겪었습니다.

2016년 장사를 시작한 이후 아낌없이 투자하고, 성실하게 영업에만 집중했습니다. 그러나 건물주는 대뜸 매매계획을 밝히며 재계약을 하더라도 임차인은 시설비 등을 주장할 수 없다며 무리한 입장을 전달했습니다.

결국 상가권리금을 못 받을 위기에 처하게 된 임차인 L씨는 법률적으로 어느 측의 의견이 옳고 그른지 따져 보기로 결심했고, 법률전문가의 조력을 받아 내용증명을 통해 명확한 입장을 전달 및 압박했습니다.

그러자 건물주는 인심쓰듯 2,000만원을 보상해줄테니 명도하라고 통보했습니다. 그러나 2,000만원은 L씨가 투자하고 상가의 가치 상승을 위해 노력한 것에 비하면 터무니없이 낮은 금액이었고, 억울한 피해를 입지 않기 위해 한번 더 건물주를 압박했습니다.

결국 2021년 3월 18일 건물주는 임차인 L씨에게 상가권리금 보상금 4,000만원을 지급하기로 합의하며,

최초 제시한 금액에서 2배 높은 보상금을 받고 상황을 마무리할 수 있었습니다.

적절한 시기에, 상가 분쟁 전문가와, 적절한 대응을 펼치는 것. 이 세가지가 모두 잘 맞아떨어진 덕분에 임차인 L씨는 무려 소 제기 전에 합의를 이끌어 낼 수 있었습니다. 분명 억울한 상황임에도 불구하고 미흡한 대처, 부적절한 대응이 계속된다면 소송에서 재판부를 설득하기 어렵고, 상당한 피해를 입은 상황이라도 증거나 근거가 충분히 갖춰지지 않았다면 재판부는 임차인의 패소를 선고할 수도 있는 것입니다.

비슷한 상황에 처해계시다면, 법률적인 대응이 어렵다면, 유선상으로 문의주시기 바랍니다.

가게를 창업하게 되시면 여러 방법으로

사업을 발전시키기 위해 노력하실 텐데요.

이리저리 뛰어다니며 안정적으로 자리를 잡았는데

사실 자신의 건물에서 장사를 하지 않는 이상

언젠가는 계약이 종료되고 나가야 하는 상황에

처하실 수도 있습니다. 그렇게 나가게 됐을 때

그동안 장사를 하며 쌓은 장사 노하우, 거래처 등등

모두 새로 옮길 곳으로 가져가긴 힘든데요.

수년 간 장사하던 곳에서 다른 곳으로 옮겨

또 다시 자리 잡기 위해 노력하고, 계약이 종료되면

또 가게를 옮겨 장사하는 등 일련의 과정이

계속해서 투자를 위해 돈을 들이는 것은 좋지만,

이렇게 이사를 갈 때마다 사업의 안정을 위해

계속해서 돈이 들어간다면 오히려 남는 것이 없을 것입니다.

따라서 자신이 하던 가게의 영업가치를 양도하는 대가로

새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있는데요.

관련 법이 지정되기 전부터 관행적으로 행해져 왔지만

이를 법적으로 보호할 순 없었기 때문에

임차인이 쌓은 영업가치를 중간에서 임대인이

가로채는 경우가 꽤 많았습니다.

2015년 권리금 회수 기회 보호 등의 법이 신설됐는데요.

임차인이 만기 6개월 전부터 만기 때까지

새로운 사람으로부터 권리금을 회수하는 것을

임대인은 방해할 수 없다고 할 수 있겠습니다.

만일 건물주가 정당한 사유가 없는데

이를 방해했다면 건물소유자를 상대로

손해배상 청구가 가능합니다.

물론 정당한 사유가 있다면 세입자의 권리를 보호해주지

않았을 때 세입자는 이를 근거로 손해배상

청구를 할 수 없습니다.

그렇다면 정당한 사유에는 어떤 것이 있을까요?

여러가지가 법 조항에 제정돼 있지만

대표적으로 2가지를 살펴보겠습니다.

1. 월세 3기 연체 여부

월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체한

사실이 있다면 영업가치 회수에 대한

보호를 받을 수 없습니다.

(또한, 3개월 치를 연체한 즉시 계약해지가

가능하니 차임 연체의 경우 주의하셔야 합니다.)

2. 재건축 사유

상가를 리모델링 한다는 이유로 많이들

새로운 사람을 거절하시는데요.

이 경우 정당하다고 판단 받는 경우는

단 세 가지에 불과합니다.

하나, 임대차 계약 당시 임차인에게 공사 계획,

소요기간 등 구체적으로 고지하고 이행한 경우

둘, 건물이 멸실 또는 노후 돼 안정상의 문제가 있는 경우

셋, 다른 법령에 의해 이뤄지는 경우

만일 위 사안에 해당되지 않으신다면 정당한 사유는

아닌데요. 생각보다 많은 임대인 분들께서

위 세 가지만 보시고 안전 상의 이유로

리모델링을 진행해야 겠다고 말씀하십니다.

그러나 이는 주관적인 판단이 아닌 안전진단 검사를 통한

객관적인 판단이 있어야 가능한 부분임을 기억하셔야 합니다.

이렇게 법으로 임차인의 영업가치 회수 기회를

보호하고 있으나 여전히 어떤 임대인 분들은

막무가내로 세입자를 내보내려고 하시는데요.

오히려 상대방이 손해배상 청구가 가능하기 때문에

주의하시는 것이 좋습니다.

임차인 M씨도 이런 상황이었습니다.

13년부터 한 상가건물을 임대해 음식점 장사를 시작해왔는데요.

임대인의 동의를 받아 증축을 해 장사를 해오고 있었습니다.

문제는 2017년 건물주가 변경되면서부터 발생했습니다.

불법증축 부분을 철거하라는 해지 통보를 받게 된 것 인데요.

당시 만료 8개월을 앞둔 상황이었기 때문에

조금은 시간이 있다고 생각했습니다. 하지만 만료 7개월을 앞둔

상황에서 상대방은 명도소송을 제기했습니다.

당시 계약갱신요구권을 더 주장할 수 있는 상황은 아니었으나

(구법 5년, 현행법 10년)

그동안 영업을 하며 쌓아온 영업 가치를 회수할 순 있었기 때문에

권리금 회수 절차를 밟기 시작했습니다.

만료 1개월을 앞두고 새로운 임차인을 구할 수 있었고,

임대인에게 새로운 사람을 주선하며 계약 체결을 요청했습니다.

그러나 건물주는 건물 신축 예정이라며 일방적으로 거절했고,

결국 권리양도양수 계약은 파기돼 피해를 입게 됐습니다.

건물주의 정당하지 않은 사유로 인해 피해를 보게 된

M씨는 권리금 손해배상 청구 소송을 반소제기 했습니다.

소송이 진행되면서 건물주의 주장들은 일방적이고

앞서 말씀드린 것처럼 재건축 관련 정당한 사유에 해당되지

않음을 근거에 입증해 주장했는데요.

결론적으로 담당 재판부는 임차인 승소 판결을 내렸습니다.

담당 재판부는 상임법 제 10조 제 1항 제 7호에서 말하는

사유에 해당되지 않는다고 판시했습니다.

특히 건물을 새로 사신 분들이 상가 리모델링을 사유로

계약갱신을 해주지 않거나, 권리금 회수 권리를

보호해주지 않는 경우가 꽤 있습니다.

그리고 어떤 경우엔 재계약은 해주나 특약으로

'재건축이 시작되면 조건없이 명도한다.'의 내용을 추가하기도 합니다.

하지만 명심하셔야 할 것은 상임법은 강행규정으로

이를 위반하는 특약사항은 효력이 없으며,

재건축의 경우에도 위에서 말씀드린 3가지에 해당하지 않는다면

오히려 손해배상의 책임을 지실 수 있음을 기억하셔야 합니다.

임대인이 정당하지 않은 사유로 마땅히 보호 받을 권리를

보호해주지 않는다면 법적으로 대응하셔야 합니다.

빠른 시일 내에 전문가를 통해 상황을 판단받고,

적절한 대응을 하시길 바랍니다.