'상가임대차계약서'에 해당되는 글 2건

임차인들은 적당한 위치에 적당한 임대료 조건이 형성된 최적의 장소를 찾아 건물주와 계약서를 작성하고, 그 상가를 빌려 영업을 시작합니다. 그러나 계약서를 쓰는 과정이 생각보다 복잡하고, 처음 써보시는 분들은 부담도 많이 될 텐데요. 오늘은 계약서 상 특약사항에 관해 설명드리도록 하겠습니다.

계약기간이나 임대료 조건 등에 대해 임대인과 임차인이 합의하에 정하여 작성합니다. 또한 이외에 별도의 약정이나 약속이 있다면 특약으로 기재해두시면 되는데요. 간혹 임대인이 '재건축 시 조건 없이 명도한다.', '권리금은 인정하지 않는다.'라는 내용을 상가임대차계약서에 기재해야한다고 하면 어떻게 해야 할까요? 건물주는 단순히 형식적으로 들어가는 내용일 뿐이라고 하지만, 임차인의 입장에서는 불안한 마음이 클 것입니다. 사실 불리한 내용에 대해서는 그 자리에서 즉시 수정하고 가능하면 빼는 것이 좋습니다. 그러나 건물주와 관계가 틀어지는 것이 무서워서 혹은 계약이 제대로 성사되지 않을까봐 걱정스러운 마음에 알면서도 모른척 계약이 진행되는 경우가 생각보다 많습니다.

그러나 불리한 조항이 담겨있다고 하더라도 포기하기에는 이릅니다. 문제 상황이 생겼을 때 적극적으로 다투어 권리를 되찾을 방법이 있는데요. 바로 상가임대차보호법은 강행규정으로 법에 위반되는 조항이 담겨 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 무효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 계약서에 권리금 포기 특약이 담겨있어도 영업 가치 회수 기회 보호를 주장할 수 있고, 재건축 시 조건 없이 명도하기로 한 조항이 담겨있어도 적극적으로 다투어 권리 보호를 주장해 볼 수 있다는 것입니다.

서울 강서구의 마트 임차인 G씨는 최초 계약 시 임대인으로부터 향후 5년 이내에 재건축 계획이 잡혀있다고 전해 들었습니다. 정확한 정보나, 일자를 안내한 것은 일절 아니었고, 오히려 열심히 일해보자며 독려하던 건물주였기 때문에 크게 신경쓰지 않았습니다. 그러나 건물주는 상가임대차계약서 작성 시 특약에 명도와 관련 된 내용을 기재하기 원했습니다.

살짝 불안한 마음에 전 임차인에게도 확인을 해봤으나 건물주가 형식적으로 아주 오래전부터 신축 계획을 이야기한다는 소식에 이번에도 별일은 없을 것이라고 판단한 G씨는 불리한 내용이 담긴 계약서에 서명했습니다. 그러나 얼마 뒤 실제로 건물주가 철거 계획을 통보하며, 사전에 재건축 사실을 고지했고 특약 조항에 관련 내용이 명시되어 있으니 조건 없이 상가를 인도하라고 주장했습니다.

억울한 마음에 G씨는 상가 분쟁 전문 법무법인을 찾아가 해당 사건에 대한 자문을 구했습니다. 그러나 건물주는 의견을 굽히지 않고 명도소송을 제기했고, G씨는 손해배상청구소송을 반소제기하였습니다. 변론을 펼치는 과정에서 상가임대차계약서에 기재된 재건축 관련 조항은 강행규정에 위반으로 무효하며, 건물주가 고지한 철거 계획은 단순히 '계획'일뿐, 정확한 공사시기나 소요기간에 대한 안내가 없었고, 설계도면 등에 대해 확인하지 못했다는 주장을 펼쳤습니다.

양측의 입장대립이 극심한 상황이었지만, 결국 2021년 6월 25일 서울남부지방법원의 강제조정을 통해 임차인 G씨는 8,500만원의 배상을 받으며 명도하는 것으로 결론지어졌습니다. 최초 계약 당시 재건축 관련 내용을 들었고, 특약도 작성된 상황이라 자칫 잘못된 대응을 했다면 불리할 수도 있는 입장이었으나 사건 초기에 법리적으로 부족함 없이 대응하여 결국 최고의 결과를 이끌어낼 수 있었습니다.

다행히 위 사례는 상가임대차계약서에 임차인에게 현저히 불리한 내용이 있었음에도 불구하고 제대로 대처하여 좋은 결과를 이뤄낸 사례이지만, 반대로 그렇지 못한 사례들도 많습니다. 적기에 법률적 도움을 받지 못해서 그럴수도 있고, 애초에 서류 상 명시된 내용이면 '어차피 할 수 있는 것이 없겠지...'라며 빠르게 포기하는 경우도 적지 않기 때문입니다.

소잃고 외양간 고치는 어리석은 일은 하지마시고 또 쉽게 포기하지 마시고 주어진 상황에서 피해를 최대한 줄일 수 있는 방법은 없을지, 구제 받고 권리를 주장할 수 있는 방법을 없을 지 적극적으로 찾아보시고 그에 맞춰 대응하시기 바랍니다.

법무부 사이트를 들어가 '상가임대차계약서'를 검색하시면

표준양식을 제공하고 있습니다. 계약서 양식뿐만 아니라

어떻게 작성해야하는지 팁까지 나와있습니다.

하지만 법 관련 용어를 잘 모르는 경우 어떻게 써야 하는지 감이 잘 오지 않을 수 있습니다.

본 사무소에서 직접 사건 해결에 기여했던 분의

임대차계약서를 샘플로 보시겠습니다.

사실 이 계약서가 완전 정석은 아니지만

(무효 조항이 포함되어 있음)

많은 분들이 이런 형식으로 계약을 하십니다.

기본적인 계약기간, 계약이 해지될 경우 등 조항을 넣어놓고

'특약사항'에 두 분이 합의하신 내용을 펜으로 적거나 아니면

아예 타이핑해서 프린트 하셔도 됩니다.

과거 상가임대차보호법 권리금 보호조항이 없었을 당시에는

특약에 "권리금을 인정하지 않는다." "월세 2기 연체 시 명도한다."

등의 조항이 포함되어 있었습니다.

물론 임차인 입장에서는 이 내용에 동의하지 않으면

계약이 진행이 되지 않기 때문에 울며 겨자먹기로 싸인하는 경우도 많았습니다.

또는 임대인이 "형식적인 절차일 뿐이다."라는 말만 믿고

계약을 하신 분들도 계시죠.

이럴 경우 추후에 문제가 생길 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

하지만 현재는 상가임대차법이 개정되어 임차인을 보호하고 있으며,

아무리 계약서 상 '권리금 등 시설금 일체를 인정하지 않는다.'고 적혀있고

거기에 동의를 했더라도 '강행규정'위반으로 아예 무효가 됩니다.

상가임대차법은 월세 미납을 3기분으로 보고 있기 때문에

만약 "2기 연체 시 명도한다."고 적으셔도 무효입니다.

그러나 이 부분은 주의하셔야 합니다. "계약 종료 시 상가를 원상복구한다."

이 특약사항의 경우 원상복구의 범위가 문제가 될 수 있습니다.

통상적으로 대법원 판례 상 본인이 임차했을 때의 상태로 돌리면 되는데,

가끔 "본래의 건물 상태로 원상복구한다."는 특약이 있을 수 있고

여기에 임차인이 동의할 경우 정말 모든 시설을 다 떼내고

완전히 첫 건물 상태로 복구해야 합니다.

비용이 만만치 않기 때문에 주의하면서 계약해야 합니다.

상가 임대차 계약서 작성방법은 우선 소재지와 건물 표시 내용을 상세히 기입합니다.

계약서에는 N평으로 작성을 했는데 알고보니 그보다 훨씬 크기가 작은 경우도 있습니다.

이럴 경우를 대비해 계약서에 도면을 함께 첨부하는 것도 하나의 해결 방법이 될 수 있습니다.

그 다음으로 보증금, 계약금, 월차임(월세)에 대해 합의해야 하는데요,

부가세 포함여부를 적어둔다면 추후 세금관련한 문제를 조금더 명료히 해결할 수 있습니다. 

계약 기간의 경우 통상적으로 1년 또는 2년을 합니다.

길게 계약기간을 가져갈 경우 장사를 안정적으로 할 수 있지만

중간에 상황이 변동되면 대처하기가 어렵고,

짧게 계약할 경우 때마다 임대료를 인상해야 하니

본인에게 어떤 게 더 유리할지 따져보고 진행하시기 바랍니다.

그 외 무단전대를 금지한다, 계약해지 시 임대인과 임차인 입장,

3기 연체 시 계약해지 가능 및 권리금 회수기회 보호의무 없음,

원상복구에 대한 내용, 공과금 및 관리비, 중개보수 등에 대해 약정하시면 됩니다.

임대차계약서는 추후 분쟁을 예방할 수도 있고,

분쟁을 일으킬 수도 있는 가장 중요한 단계입니다.

가능하다면 최대한 자문을 많이 얻고 진행하시는 것이 현명합니다.