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권리금 회수의 가장 첫 단계는 당연히 "귄리금 계약서" 입니다. 상가임대차보호법 제10조의4에 의해 회수과정을 진행하기 위해서는 신규임차인을 구해 임대인에게 주선하고, 여기서 임대인의 방해행위가 인정된다면 손해배상 청구가 가능한 것입니다.

1. 권리금계약서를 통해 성공적으로 회수!

임차인 K씨는 서울시의 한 상가건물을 2013년부터 임차해 커피숍을 운영해왔습니다. 5년 차 영업이 종료될 무렵, 건물주는 임차인 K씨에게 상가를 원상복구하고 나가라고 통보했습니다. (계약해지 통보)

계약을 연장할 수 있는 가능성을 확인해봤으나 어렵다는 사실을 알게된 K씨는 권리금회수기회 보호를 주장하기로 마음먹고, 신규임차인을 구해 양도양수 계약을 체결했습니다. 양도인(임차인 K씨)은 성심성의껏 양수인(신규임차인)의 임대차계약 체결을 위해 노력할 것이며, 그럼에도 불구하고 계약체결이 되지 않을 시 이 계약은 해지된다는 단서도 달았습니다.

그 뒤, 건물주에게 주선을 했는데, 건물주는 큰 폭으로 월차임과 보증금을 인상해줄 것을 요구했습니다. 분명 소송까지 간다면 승소가능성이 있는 상황이었지만 합의를 통해 마무리하길 원한 임차인 K씨의 의사에 따라 이 조건을 수용하면서 권리금 금액을 낮추고 신규임차인과 건물주의 임대차계약이 무사히 성사됐습니다.

결과 : 임차인 K씨는 권리금계약에 따라 3억원 회수 성공!

2. 임대인의 방해행위로 인해 권리금소송 제기, 승소한 사례!

임차인 H씨는 2010년부터 상가를 임차해 음식점 영업을 시작해왔습니다. 장기간 영업을 할 수 있을 것이라 기대했으나 2016년 경 건물주가 바뀌면서 계약해지 통보를 받게 됩니다.

재계약은 어렵지만 권리금을 회수해 다음 장사의 밑천을 만들기로 결심한 H씨는 음식점 영업에 관심이 있던 신규임차인 S씨를 구해 권리금계약을 체결한 뒤, 건물주에게 주선했습니다.

그러나 건물주는 보증금과 월세를 약 2배 인상하겠다고 통보했습니다. 이런 조건으로 도저히 계약을 할 수 없다고 신규임차인은 포기 의사를 밝혔고, 도저히 좁혀지지 않는 폭에 결국 임차인 H씨는 손해를 입었습니다.

임차인 H씨는 건물주를 상대로 '권리금 소송'을 제기했고, 철저한 준비과정에 따라 2018년 8월 승소판결을 이끌어냈습니다.

2018.8. 서울동부지방법원

"건물주가 제시한 임대료 조건은 신규임차인이 계약을 체결하지 못하게 방해한 것과 같다."

결과 : 임대인(건물주)은 임차인(세입자)에게 4,000만원을 배상하라.

권리금게약서 체결 이후의 상황에 따라 어떻게 협의 및 소송과정이 진행되는지 보셨습니다.

상가관련 분쟁은 많이 다뤄보고 잘 아는 사무실에 맡겨야 해결 가능성을 올릴 수 있습니다.

본 사무소의 노하우를 통해 협의과정 또는 소송까지도 좋은 결과를 얻으시길 바랍니다.

2015년 10월 경, ㅇ씨는 직장을 그만두고 음식점을 영업할 계획을 세웠습니다. 영업을 하려면 당연히 상가 자리부터 찾아봐야겠죠? 공인중개사 사무소를 통해 적당한 자리를 찾은 ㅇ씨는 임대차계약을 체결하기 위해 준비했습니다.

그런데 건물주는 상가가 공실 상태였는데도 불구하고 권리금 1,000만원을 요구했습니다. ㅇ씨는 무리한 요구라고 생각했지만 어쨌든 이곳에서 장사를 하고 싶기도 했고, 공인중개사사무소 B와 C씨를 믿고 보증금 2,000만원에 월세 190만원 및 권리금 1,000만원까지 지급하는 임대차계약서를 쓰고 계약체결을 완료했습니다.

그러나... 상가의 정화조 미달로 인해 음식점 허가가 나지 않았고 임대인은 건물 인도 날짜를 미루며 임차인 ㅇ씨가 장사를 시작할 수 없게 했습니다.

임대인은 아무런 조치를 취하지 않고 방관했고, 공인중개 사무소 또한 책임을 떠넘기며 회피했습니다. 이미 보증금 지급 및 권리금까지 다 마친 상황에서 영업을 시작할 수 없었던 ㅇ씨는 계약을 해지하고 모든 돈을 반환받길 원했습니다.

하지만 임대인은 모르쇠로 일관했고 임차인 ㅇ씨는 본 사무소를 방문해 해결 방법이 있는지 상담을 문의했습니다.

임차인 ㅇ씨의 계약 사항이 전부 이행되지 않는 상황이기 때문에 해지가 가능하다고 보고 본 사무소에서는 공인중개사무소 B씨와 C씨에게 내용증명을 보내며 "중개 과정에서 발생한 문제에 대해 민형사상 책임을 물을 예정이다."라는 뜻을 전했습니다. 또한 보증금 및 권리금, 더 나아가 중개수수료까지 반환할 것을 요청했습니다.

서로 책임을 떠넘기기에 급급했던 임대인과 공인중개사무소 측은 손해배상 등의 책임의 압박을 느꼈고, 결국 기존 입장을 바꿔 임차인 ㅇ씨가 요구한 "보증금 반환, 권리금 반환, 상가 중개수수료 반환, 계약해지"까지 모두 합의하기로 했습니다.

만약 임차인 ㅇ씨가 이런 사기에 가까운 임대차계약을 체결하고 아무 행동도 하지 않았다면 권리금은 고사하고 보증금 마저도 반환받지 못했을지 모릅니다. 하지만 ㅇ씨는 발빠르게 법률 전문가의 도움을 받았고, 다행히 전액 반환 및 계약해지에 성공하면서 손해를 줄일 수 있었습니다.

근거규정 : 상가임대차보호법 제10조의8 차임연체와 해지

임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 계약해지를 할 수 있다.

건물주 S씨는 세입자와 재계약을 한 이후 전혀 월세를 받지 못했습니다.

결국 4개월 치 월차임이 밀리고, 건물주 S씨는 월세미납 내용증명을 보냈습니다.

현재까지 월차임 4개월 분이 미납되었으니

확인 후 처리를 부탁한다는 내용이었는데요,

세입자는 이를 확인하고도 전혀 납부하지 않았습니다.

** 내용증명 작성 방법 및 효력 **

특별히 정해진 양식은 없습니다. 현재 임대차관계를 우선 명료히 하고,

월세를 내지 않은 사실, 언제까지 미납할 시 계약이 해지된다 등의 문구를 넣으시면 됩니다.

내용증명은 우체국 1부, 본인 1부, 상대방 1부 보관하기 때문에

법적으로 효력이 있습니다. 소송까지 갈 경우 유효한 증거로 쓸 수 있으며,

굳이 내용증명이 아니더라도 "문자"도 증거로 사용될 수 있습니다.

하지만 정확하게 법률관계를 짚으면서 증거를 남기고 싶다면 내용증명이 필요합니다.

건물주 S씨는 결국 2016년 12월 경, 5개월 차임연체를 사유로 계약해지를 통보한 후

세입자를 상대로 건물 명도소송을 제기했습니다.

명도소송을 제기하면서 세트로 함께 해야할 일이 있는데요,

바로 '부동산 점유이전금지가처분' 입니다.

명도소송에서 승소하더라도 만약 상가건물을 점유하고 있는 사람이 바껴서

소송 당사자가 달라지게 된다면 아무 의미가 없어지게 됩니다.

그렇기 때문에 "점유를 이전하지 않는다."는 내용으로 임시처분을 신청하고

결정을 통해 확정을 받는 것입니다.

2017.5.11. 서울 동부지방법원

"피고(세입자)는 원고(건물주S씨)에게 해당 건물을 반환하고,

소송비용 전액을 부담하라."

건물주 S씨는 명도소송에서 승소할 수 있었고, 이제 이 판결문을 근거로 강제집행을 할 차례입니다.

건물에 대해서는 집행관과 함께 강제집행을 해 점유를 회복하면 되고,

밀린 월차임에 대해서는 채권추심 등의 방법으로 회수가 가능합니다.

건물주 S씨는 세입자에게 밀린 월세를 지급하라고 압박하기 위해서

'유체동산가압류신청'을 통해 세입자 소유의 부동산에 압류를 걸었습니다.

다행히 건물과 차임연체액을 집행을 통해 돌려받을 수 있었고,

건물주 S씨는 건물 점유를 회복해 다시 임대업을 할 수 있었습니다.

월세미납 내용증명은 단순히 내용증명을 보내는데 그치지 않고

그 이후의 과정까지 모두 생각하셔야 합니다.

명도소송 - 강제집행으로 이어지는 전 과정을 전문가의 조력을 받아 해결하시기 바랍니다.

임대료 인상 상한선이 존재하나 이를 무시하고 과도하게 임대료 인상을 요구하던 건물주...

결국 임차인은 계약갱신요구권이 있는데도 불구하고

더이상 영업을 할 수 없어 계약을 포기하게 됩니다.

최초 월세가 500만 원이었는데 재계약을 하면서 800만 원으로 인상되었고,

그 다음 재계약에서는 1,000만 원으로 올려달라는 요구를 받았습니다.

그야말로 '조물주 위에 건물주'라는 말이 실감되는 사건이었습니다.

결국 임대료 인상 등 건물주의 갑질을 견디지 못하고 다른 사람에게 가게를 넘기고

권리금을 회수하고자 한 임차인 L씨.

높은 임대료 조건에 어렵게 신규임차인 P씨를 구해 권리금계약을 체결하고

이를 건물주에게 주선했습니다. 그러자 건물주는 보증금을 100% 올려달라고 했고,

일부 위반 시설이었긴 하지만 건물주의 묵인 하에 이전 임차인부터 설치되어 사용하던 시설을

모두 철거하라며 과도한 원상회복까지 요구했습니다.

결국 건물주의 이런 태도에 도저히 장사를 못할 것이라 생각한 신규임차인 P씨는

해당 계약을 포기했고, 임차인 L씨와의 권리금 계약도 파기되었습니다.

손해를 입게된 임차인 L씨는 상가임대차보호법 제10조의4항에 따라

임대인의 권리금회수방해행위로 인한 소송을 제기하게 됩니다.

2018년 5월, 임차인 L씨 건물주를 상대로 권리금소송 제기

상가에서 영업을 계속 하고있어야 권리금 감정평가가 좋게 나오기 때문에

2개월 더 영업을 하고 해당 상가를 건물주에게 반환했으나

건물주는 앞서 말한 원상회복을 말하며 보증금 또한 반환하지 않았습니다.

결국 권리금 소송에 보증금반환까지 추가 청구했습니다.

2019년 2월 14일, 춘천지방법원 "원고(임차인) 권리금소송 승소판결"

판시 이유 : 피고(건물주)가 진정으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하기 위해

노력했다고 보이지 않으며, 과도한 임대료인상을 받아들이지 않으면 계약을 하지

않겠다는 상황에서 일반적으로 임차인으로 들어올 수 있을지 의문이다.

소송 결과 : 피고(건물주)는 원고(임차인 L씨)에게 보증금 및 권리금배상액

약 1억 2,000만 원을 지급하라.

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사

"이 사건의 건물주는 월차임을 과도하게 인상하며, 권리금을 회수하고

나가려는 임차인을 마지막까지 방해했습니다.

심지어 일방적으로 원상회복을 요구하며 관련 금액까지

마음대로 산정해 보증금도 돌려주지 않았습니다.

조물주의 위에 건물주라는 말이 실감되는 사건이었습니다.

유사한 상황에 처한 상가 임차인 분들은 더욱 유의해서 대응하셔야 합니다."